А вы знали, что 71% покупателей сейчас приобретают недвижимость в эмиратах с целью получения ВНЖ или гражданства? И это на 8% больше, чем годом ранее. При этом доля чисто инвестиционных сделок сократилась с 19% до 12%, что говорит о существенном изменении приоритетов на рынке.
Ключевые факторы, определяющие выбор страны для покупки недвижимости в 2025 году:
- доходность от аренды (в ОАЭ достигает 8-10% годовых),
- простота получения ВНЖ,
- налоговый режим и перспективы роста стоимости актива.
А как тем временем обстоят дела в Европе?
- Франция демонстрирует стабильный рост цен на уровне 5-7% в год, при этом в Париже стоимость элитного жилья достигает €20,000 за квадратный метр.
- Венгрия привлекает более доступными ценами. От €2,000 за квадратный метр в Будапеште, с потенциалом роста стоимости 10-15% годовых.
- Греция, сохраняющая четвертое место по популярности, предлагает “золотую визу” при покупке недвижимости от €250,000. Рост цен в премиальном сегменте Афин достиг 6,4% за год.
- Вопреки тому, что рынок коммерческой недвижимости имеет множество нюансов и подводных камней, Испания привлекает инвесторов именно по данному направлению. Резиденты разных стран Европы и не только, готовы вкладывать в коммерческую недвижимость с доходностью 7-9% годовых при минимальных вложениях от €500,000 для получения “золотой визы”.
Пока недвижимость в СНГ отходит на второй план по многим параметрам (даже для самих резидентов СНГ), на ринг выходит новый игрок. Сейчас происходит интересный разворот рынка в сторону Азии. Таиланд и Индонезия предлагают привлекательное соотношение цены и потенциала роста. В Бали, например, годовая доходность от аренды вилл достигает 12%, а стоимость квадратного метра начинается от $1,500. В Пхукете средняя окупаемость инвестиций в курортную недвижимость составляет 6-8 лет при стоимости от $3,000 за квадратный метр.
Читайте также: Перепродажа жилья: нюансы и риски.
Эти тренды формируют новую реальность на международном рынке недвижимости. Здесь инвестиционные решения все чаще принимаются на основе комплексного анализа не только финансовых показателей, но и возможностей для глобальной мобильности, переездов, миграции, международного бизнеса. Такая трансформация создает необходимость в пересмотре существующих требований к иностранным инвесторам и адаптации законодательной базы к новым реалиям рынка. Чем власти ОАЭ сейчас активно занимаются.
Условия и ограничения для инвесторов-нерезидентов
В последние годы инвестиционный климат ОАЭ претерпел значительные изменения, открывая все больше возможностей для иностранных инвесторов на рынке недвижимости. При этом система регулирования сохраняет определенные ограничения, которые важно учитывать при планировании инвестиций. Базовым условием для нерезидентов является возможность приобретения недвижимости только в специальных зонах свободного владения (freehold zones), где допускается полноценное право собственности. За пределами этих зон иностранцам доступны лишь долгосрочные арендные соглашения сроком до 99 лет.
Финансовая сторона инвестирования также имеет свои особенности. Как говорится, есть нюанс. Для получения ипотечного кредита нерезиденты должны внести существенный первоначальный взнос – не менее 25% от стоимости объекта. Банки зачастую выдвигают более жесткие требования. Особенно к иностранным заемщикам. Это может быть наличие действующей резидентской визы и официального трудоустройства в ОАЭ, что крайне тяжело получить цифровому кочевнику. Особое внимание уделяется кредитной истории и уровню дохода потенциального заемщика. Стоит отметить, что обслуживание жилой недвижимости в ОАЭ находится на высочайшем уровне, что делает инвестиции еще более привлекательными, несмотря на строгие требования к финансированию.
Важным аспектом является визовая поддержка инвесторов. Для получения инвестиционной визы необходимо вложить как минимум 1 миллион дирхамов в некоммерческую недвижимость, расположенную в зоне свободного владения. При этом если недвижимость приобретается в ипотеку, требуется погасить не менее 50% от общей стоимости и получить специальное разрешение от банка. Интересно, что современное программное обеспечение для консьерж-сервиса, внедренное во многих элитных комплексах ОАЭ, существенно упрощает процесс управления недвижимостью для иностранных инвесторов, делая владение более комфортным.
Читайте также: Условия кредитования для нерезидентов.
Статистика демонстрирует растущий интерес к рынку недвижимости ОАЭ: во втором квартале 2024 года продажи выросли на впечатляющие 43,8% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, достигнув рекордных 124 миллиардов дирхамов (около 33,7 миллиардов долларов). Этому способствовали и правительственные инициативы, включая снижение порога инвестиций для получения золотой визы. Согласно актуальным тенденциям, сегодня активно развивается премиальный сегмент рынка, привлекающий состоятельных иностранцев в такие престижные районы, как Jumeirah Bay, Palm Jumeirah and World Islands.
На данном этапе система владения недвижимостью в ОАЭ предусматривает три основных формата:
- фрихолд (полное право собственности),
- лизхолд (долгосрочная аренда от 10 до 99 лет),
- комонхолд (долевое владение).
Каждый формат имеет свои особенности и ограничения. Например, при долевом владении для получения резидентской визы доля каждого инвестора должна составлять не менее 750 000 дирхамов. Такая структурированная система, в сочетании с активной политикой привлечения иностранных инвестиций, делает ОАЭ одним из самых перспективных направлений для вложений в недвижимость, несмотря на существующие ограничения.
Права иностранных инвесторов в ОАЭ
Объединенные Арабские Эмираты произвели революцию в сфере прав иностранных инвесторов на недвижимость, когда в 2018 году приняли закон “Об иностранных инвестициях”. Этот законодательный акт кардинально изменил положение зарубежных покупателей, предоставив им право полного владения недвижимостью в специально отведенных зонах – фрихолд-территориях. До этого момента иностранцам было законодательно запрещено приобретать недвижимость в ОАЭ в собственность.
Особенно привлекательным для иностранных инвесторов является Дубай, где расположено около 50 фрихолд-зон с широким выбором объектов различных ценовых категорий. В отличие от многих других стран Ближнего Востока, где права иностранных инвесторов существенно ограничены, ОАЭ предоставляет зарубежным покупателям практически равные права с местными жителями в специально отведенных зонах. Некоторые инвесторы шутят, что в своих родных государствах они получают гораздо меньше преимуществ, чем в эмиратах.
Существенным преимуществом инвестирования в ОАЭ является отсутствие налога на доход от аренды и прирост капитала. Для сравнения:
- В Великобритании налог на прирост капитала при продаже недвижимости может достигать 28%,
- В США – 20%,
- В Сингапуре дополнительный гербовый сбор для иностранных покупателей составляет 30% от стоимости недвижимости,
- В ОАЭ единственным обязательным сбором является 4% налог на переход права собственности в Дубае и 2% в Абу-Даби.
Это напоминает своеобразную игру контрастов, где эмираты пока что выигрывают со счетом 1:0. Система регистрации прав собственности в ОАЭ отличается прозрачностью и надежностью. Земельный департамент Дубая использует современные цифровые технологии, включая блокчейн, для обеспечения безопасности сделок. Инвесторы получают надежную защиту своих прав через систему Title Deed – официального документа о праве собственности, который регистрируется в государственном реестре. Также Title Deed используется и при дарении жилья ближайшим родственникам (детям, родителям, супругам).
Если детальнее углубиться в права, то особого внимания заслуживает система резидентских виз, привязанных к инвестициям в недвижимость. Как мы уже упоминали выше, при покупке объекта стоимостью от 750 000 дирхамов (204 000 долларов) инвестор получает право на двухлетнюю визу. Это базовая опция. Но уже при инвестициях от 2 миллионов дирхамов – на десятилетнюю “золотую визу”. Подобная система существует в некоторых европейских странах, но минимальные пороги инвестиций там значительно выше: например, в Португалии для получения “золотой визы” требуется вложить не менее 500 000 евро. А это звучит крайне нереалистично для среднестатистического человека. Но действительно ли система защиты прав иностранных инвесторов в ОАЭ настолько совершенна, как кажется на первый взгляд?
Советы для иностранных инвесторов
Инвестирование в недвижимость ОАЭ требует тщательного планирования и понимания местной специфики. Первостепенное значение имеет выбор формы собственности (которые мы рассмотрели немного выше). При выборе формы собственности необходимо учитывать долгосрочные планы использования недвижимости и возможности ее наследования.
Юридическое сопровождение сделки должно осуществляться специалистами, знакомыми с особенностями местного законодательства. Важно помнить, что в ОАЭ существуют ограничения на владение недвижимостью через иностранные трасты и фонды. Офшорным компаниям запрещено напрямую владеть недвижимостью в обозначенных зонах, хотя существует возможность создания компании в свободных зонах, одобренных Земельным департаментом. Стоимость жилья, указанная на сайте застройщика или агентства недвижимости не является финальной. При планировании инвестиций следует учитывать дополнительные расходы:
- регистрационный сбор (около 1000 долларов),
- сбор за оформление права собственности (150 долларов),
- пошлину за оформление сертификата об отсутствии возражений (1350 долларов),
- комиссию агента (2% от стоимости объекта),
- расходы на содержание недвижимости (ежегодный сбор за обслуживание составляет 36-50 долларов за квадратный метр).
Заключение. Инвестиции в недвижимость ОАЭ открывают широкие возможности для иностранных покупателей, предоставляя им надежную правовую защиту и привлекательные условия владения собственностью.
Я, Константин Лютович и моя команда 20-88 Real Estate, имея опыт работы с более чем 3000 клиентами из 32 стран мира и помогая инвестировать суммы, превышающие 110 миллионов долларов за последний год, наблюдаем устойчивый рост интереса к рынку недвижимости ОАЭ. Рекордный показатель прироста капитала наших клиентов в 289% демонстрирует потенциал этого рынка при правильном подходе к инвестированию. Соблюдение всех юридических требований и тщательное планирование инвестиционной стратегии позволяют максимизировать выгоды от вложений в недвижимость ОАЭ. И мы готовы помочь вам сделать первый шаг навстречу новым финансовым перспективам. Была ли эта статья интересной и полезной? Хотите узнать больше о рынке недвижимости в ОАЭ? Подписывайтесь на сайт Константина Лютовича, соучредителя агентства недвижимости в Дубае, и получайте уведомления о новых публикациях.
