Да, иностранцу без визы ОАЭ могут дать ипотеку в Дубае. Но условия заметно строже, чем для резидентов: банк обычно финансирует 50–65% стоимости, просит подтвердить доход за несколько лет и принимает не все гражданства. Ниже — как это устроено в 2026 году, какие банки работают с нерезидентами и сколько всё стоит.
Сколько может дать банк
Центральный банк ОАЭ ограничивает долю кредита (LTV) для всех покупателей. Отдельного лимита для нерезидентов в правилах ЦБ нет — его устанавливают сами банки, и он всегда ниже.
| Кто покупает | Максимум кредита от стоимости |
|---|---|
| Экспат-резидент, первое жильё до 5 млн AED | 80% |
| Экспат-резидент, первое жильё дороже 5 млн AED | 70% |
| Второе и следующее жильё | 60% |
| Строящееся жильё (off-plan), для всех | 50% |
| Нерезидент | обычно 50–65%, по правилам конкретного банка |
Максимальный срок — 25 лет, а ежемесячные платежи по всем долгам не должны превышать 50% дохода. Предельный возраст на момент погашения задаёт банк, например у Mashreq это 70 лет.
Какие банки кредитуют нерезидентов
| Банк | Доля кредита | Срок | Что важно |
|---|---|---|---|
| Mashreq | до 65% по факт-листу банка | до 25 лет | комиссия за оформление 1,05% с НДС, кредит до 10 млн AED |
| HSBC | до 60% | — | только для клиентов Premier и Private Banking |
| ADCB | до 50% | до 15 лет | ставка «от 3,99%»; работает с ограниченным списком гражданств, Россия в него не входит |
| First Abu Dhabi Bank | — | до 25 лет | кредит до 10 млн AED, предварительное одобрение бесплатно |
| Dubai Islamic Bank | по условиям программы, уточняйте в банке | — | исламское финансирование, есть вариант без перевода зарплаты |
Условия банков меняются, а в их собственных материалах цифры иногда расходятся. Финальные условия всегда фиксируются только в персональном предложении банка.
Сколько стоят деньги в 2026 году
Большинство ипотек в ОАЭ привязаны к ставке EIBOR. С 17 сентября 2026 года Центральный банк ОАЭ поднял базовую ставку до 3,90% вслед за ФРС, и 3-месячный EIBOR на 25 сентября составлял около 4,35%. Плавающая ставка по ипотеке — это EIBOR плюс маржа банка, и пересматривается она обычно раз в квартал. Фиксированная ставка действует первые 1–5 лет, потом кредит переходит на плавающую.
Расходы на оформление
| Статья | Сколько |
|---|---|
| Комиссия банка за оформление | около 1% суммы кредита (у Mashreq 1,05% с НДС) |
| Оценка объекта банком | около 2 625 AED с НДС |
| Регистрация ипотеки в Земельном департаменте | 0,25% суммы кредита + около 290 AED |
| Трасти-офис при регистрации | 4 000 AED + НДС |
| Страхование жизни и имущества | ежегодно; у Mashreq, например, 0,165% и 0,06% |
| Досрочное погашение | не больше 1% остатка и не больше 10 000 AED — это ограничение ЦБ |
Это расходы сверх обычных расходов на покупку — 4% регистрационного сбора и остальное, о чём я подробно писал в статье о налогах и расходах владельца.
Какие документы нужны
- Наёмный сотрудник: паспорт, справка о зарплате, выписки по счёту за 6 месяцев, налоговые декларации за 2 года, кредитная история.
- Владелец бизнеса: аудированная отчётность компании за 2 года, выписки за 12 месяцев, учредительные документы и лицензия.
Некоторые банки просят заверить налоговые декларации в МИД ОАЭ, если ваша страна не входит в их список.
Как проходит процесс
- Предварительное одобрение: банк смотрит доход и говорит, на какую сумму вы можете рассчитывать.
- Выбор объекта и договор с продавцом.
- Оценка объекта банком.
- Финальное предложение банка и подписание кредитного договора.
- Регистрация сделки и ипотеки в Земельном департаменте — в один день.
Мой взгляд
Ипотека для нерезидента в Дубае — рабочий инструмент, но не всегда самый выгодный. Ставка сегодня выше 4%, первый взнос 35–50%, плюс расходы на оформление. Для строящегося жилья часто удобнее рассрочка от застройщика: она бывает беспроцентной и не требует подтверждать доход. А для готового объекта под аренду я всегда советую сначала посчитать, покрывает ли аренда платёж по кредиту.
Если хотите, моя команда поможет подобрать объект под ваш бюджет и сравнить условия банков. Оставьте заявку.
Информация актуальна на сентябрь 2026 года и не является финансовой консультацией. Источники: Центральный банк ОАЭ — правила ипотеки, ЦБ ОАЭ — предельные комиссии, Mashreq, факт-лист июнь 2026, HSBC UAE, ADCB, FAB, Dubai Islamic Bank, Земельный департамент Дубая — регистрация ипотеки, базовая ставка ЦБ, 16.09.2026, EIBOR, 25.09.2026.
