За первые шесть месяцев 2025 года в Дубае прошло 125 тысяч сделок с недвижимостью на 431 миллиард дирхамов. Рост составил 25 процентов по сравнению с прошлым годом. И так как 2025-й близится к концу, совсем скоро появится новая статистика. Уже сегодня мы знаем, что цифры выглядят футуристично, но система, которая их производит, работает по принципам тридцатилетней давности.
Милад Моншипур, основатель компании AIR, формулирует проблему так: покупатели и продавцы до сих пор разгребают непрозрачные оценки, разрозненные данные и ручные процессы. При всей риторике об умных городах основа остаётся архаичной. Вопрос в том, сколько денег теряется из-за того, что технологии накладываются поверх старой системы вместо того, чтобы стать её фундаментом.
Брокеры превратились в охотников за лидами вместо консультантов
Спрос настолько высок, что брокеры превратились в людей, которые просто доводят сделку до подписания. Глубокий анализ рынка, стратегические рекомендации, понимание долгосрочных трендов — на всё это не остаётся времени. Инвесторы платят комиссии в сотни тысяч дирхамов и получают минимум экспертизы взамен. Агент тратит большую часть дня на поиск новых клиентов, потому что конкуренция жёсткая, а текучка высокая.
Read also: Абу-Даби и Дубай объединились для регулирования торговли нефтепродуктами по всем ОАЭ.
Объём информации о недвижимости перешёл критическую массу. Листинги обновляются каждый час, цены меняются еженедельно, тренды спроса сдвигаются ежемесячно. Человек физически не успевает обработать этот поток и выдать точную оценку. Результат — искажённые цены, затянутые переговоры и сделки, которые длятся месяцами.
Следующая стадия эволюции рынка построена на симбиозе людей и машин. ИИ берёт данные, рабочие процессы и тайминг. Агенты занимаются эмоциями, мотивами и контекстом каждого клиента. Получается прозрачный рынок, где решения принимаются быстро на основе фактов.
Генеративный ИИ обрабатывает массивы информации, находит паттерны и автоматизирует рутину. Применение охватывает три этапа:
- поиск продавцов через анализ активности покупателей и исторических данных
- работа с покупателями через изучение их поведения и визуальных предпочтений
- закрытие сделок с помощью моделей оценки, которые собирают рыночные тренды в понятные отчёты
Технология усиливает агентов, а не заменяет их. Автоматизация съедает работу с данными, люди получают время на переговоры и консультирование. Все самые последние новости недвижимости ОАЭ показывают растущий интерес инвесторов к платформам, которые используют такой подход.
Платформы на базе ИИ перестраивают весь путь сделки с нуля
Ранние proptech-компании оцифровывали листинги или документы, а новое поколение платформ строит транзакцию вокруг интеллектуальных процессов с самого начала. ИИ становится партнёром в принятии решений — распределяет задачи между людьми и машинами, управляет графиками, учится на каждой закрытой сделке.
ОАЭ имеют преимущество перед большинством рынков. Шейх Мохаммед бин Рашид Аль Мактум зафиксировал в Национальной стратегии по ИИ до 2031 года цель сделать страну самой подготовленной к искусственному интеллекту в мире. Дерегулирование уже позволило почти полную автоматизацию сделок. Приложение Dubai REST открыло данные о недвижимости для всех участников рынка. Мало где созданы такие условия для трансформации. Параллельно с этим, вопросы наследования для экспатов в Дубае упрощаются благодаря цифровизации учёта собственности. Прозрачность владения и автоматизация передачи прав снижают барьеры для иностранцев, которые составляют основную массу покупателей.
Женщины вложили 73,2 миллиарда дирхамов в первой половине года через 34,792 транзакции. Их влияние на формирование рынка растёт год от года. По национальностям картина такая: инвесторы из стран Залива — 22,56 миллиарда, арабские — 28,4 миллиарда, остальные иностранцы — 228,35 миллиарда дирхамов.
География сделок показывает интересные сдвиги:
- Дубай Марина лидирует по стоимости с 25,1 миллиарда дирхамов, концентрация люксовых объектов держит цены высокими
- Бизнес Бэй на втором месте с 22,5 миллиарда, коммерческая недвижимость тянет за собой жилую
- Бурдж Халифа добавляет 17,1 миллиарда, премиальные апартаменты продаются стабильно
- Пальма Джумейра закрывает топ-4 с 16,96 миллиарда, виллы у воды остаются в дефиците
- Аль Ялайис 1 неожиданно набирает 15,7 миллиарда за счёт новых проектов средней ценовой категории
По количеству транзакций картина другая. Аль Барша Саут Фоурс лидирует с 10,469 сделками, Аль Ялайис 1 даёт 7,595, Вади Аль Сафа 5 показывает 7,178. Массовый сегмент смещается на окраины, где земли больше, а цены ниже.
Read also: Абу-Даби впервые выставил недвижимость на краудфандинг.
Внедрение искусственного интеллекта идёт дальше простого улучшения процессов. Технология создаёт инфраструктуру, где данные влияют на каждое решение — от выбора объекта для инвестиций до проектирования новых зданий и планирования городского развития. Строительные компании используют предиктивные модели для оценки спроса на разные типы жилья. Управляющие компании внедряют системы предсказательного обслуживания, которые предупреждают о поломках до их возникновения.
Несколько стартапов уже запустили пилотные проекты в разных сегментах. Ключевая задача сейчас — объединить застройщиков, регуляторов и инвесторов в общую экосистему, где все работают по новым стандартам прозрачности и эффективности. Те, кто движется первым, устанавливают правила игры для всего рынка. Дубай имеет шанс стать глобальным примером того, как выглядит рынок недвижимости, построенный на симбиозе человеческой интуиции и машинной точности.
