Аль Фурджан (Al Furjan): цены на квартиры, доходность и плюсы и минусы района

Аль Фурджан (Al Furjan) я знаю давно, это один из немногих доступных районов на юге Дубая, где уже есть своя станция метро. Здесь рядом стоят виллы Nakheel и новые многоэтажки Azizi и Danube, живут в основном семьи и люди, которые работают в Jebel Ali, Марине или Dubai South. Давайте разберёмся по реальным сделкам: сколько стоят квартиры, сколько приносит аренда, где школы и что про район пишут жители.

КороткоАль Фурджан — фрихолд-район Nakheel в Jebel Ali First, между Шейх Зайед Роуд и Шейх Мохаммед бин Зайед Роуд. Готовая студия стоит около 560 тыс. AED, 1 спальня — около 1,1 млн AED. Годовая аренда — 47 тыс. AED за студию и 71 тыс. за 1 спальню, чистая доходность 1 спальни около 4,5%, студии — около 6,2%. Цены в тех же домах за год выросли на 1,7%. В районе есть своя станция метро Al Furjan на Красной линии (Route 2020), 58% сделок — на стройке.

Где находится Аль Фурджан

Аль Фурджан стоит в Jebel Ali First, между Шейх Зайед Роуд (E11) и Шейх Мохаммед бин Зайед Роуд (E311). Рядом Discovery Gardens и Ibn Battuta Mall. Район большой, около 560 гектаров. До Дубай Марины на машине минут 18, до Ibn Battuta Mall около 12, до аэропорта Al Maktoum около 20.

Мастер-девелопер здесь Nakheel. Сначала он построил виллы и таунхаусы, а потом участки под многоэтажки распродали разным застройщикам. Поэтому сегодня в районе всё вместе: тихие улицы с виллами и кварталы новых домов от Azizi, Danube и других. Это фрихолд, иностранец покупает недвижимость в собственность.

Метро. Вот это главный козырь района. Станция Al Furjan на ветке Route 2020 Красной линии находится прямо в районе, рядом ещё станция Discovery Gardens. По ветке можно доехать в одну сторону до Expo City, в другую до Марины, JLT и дальше по Шейх Зайед Роуд. Из части домов до станции можно дойти пешком, из других — пара минут на машине.

Цены и доходность в Аль Фурджане в 2026 году

Все цифры из открытых данных Земельного департамента Дубая (DLD), по реальным сделкам. Те же данные у нас в DXB Radar.

Считаем. Готовая 1 спальня стоит около 1,1 млн AED и сдаётся примерно за 71 тыс. в год. Грязными это 6,4%. Вычитаем сервисный сбор, закладываем 5% на простой и мелкий ремонт, добавляем 6% расходов на покупку. Остаётся около 4,5% чистыми. Со студией картина интереснее: при цене около 560 тыс. и аренде 47 тыс. выходит 8,4% грязными и около 6,2% чистыми.

Цены в тех же домах за год подросли на 1,7%, и за последние три месяца тоже небольшой плюс. Аренда за год снизилась на 6,3%. Имейте в виду, в районе всё время сдаются новые дома, и у арендаторов стало больше выбора. Поэтому при покупке под сдачу я бы заранее смотрел, сколько похожих квартир уже сдаётся в конкретном доме.

И ещё момент. Разница между готовым жильём и стройкой здесь небольшая: студия и 1 спальня на стройке дороже всего на 4–5%, 2 спальни — примерно на 11%. Готовая квартира начинает приносить деньги сразу, поэтому под сдачу я бы в первую очередь смотрел её.

Инфраструктура

• Метро: станции Al Furjan и Discovery Gardens на ветке Route 2020 Красной линии.
• Магазины и кафе: два общественных центра, Al Furjan Pavilion со Spinneys, кафе, аптеками и магазинами, и Al Furjan West Pavilion. На первых этажах новых домов свои небольшие магазины. Из больших моллов ближе всего Ibn Battuta Mall.
• Клиники: Medcare Medical Centre в Al Furjan West Pavilion и Medicentres в Al Furjan Pavilion. Своей больницы в районе нет, за этим ехать на машине.
• Спорт и отдых: Al Furjan Club, бассейны, спортзалы, спортплощадки и парки, плюс бассейны и спортзалы в новых домах.
• Мечеть: есть в самом районе, в Al Furjan West.

Школы рядом с Аль Фурджаном

Две школы находятся прямо в районе, ещё несколько сильных — в соседних кварталах. Рейтинги по последним инспекциям KHDA, это школьный регулятор Дубая.

• The Arbor School — британская программа, с детского сада до 13-го класса, «Good». Прямо в районе.
• Arcadia Global School — британская программа, начальная школа, «Good» по инспекции 2025–26 годов. Тоже в районе.
• Dubai British School Jumeirah Park — британская программа, «Outstanding», в Jumeirah Park.
• The Winchester School — британская программа, «Very Good», в The Gardens.
• Delhi Private School — индийская программа CBSE, «Very Good», тоже в The Gardens.

Детский сад в районе: Chubby Cheeks Early Learning Centre.

Дома и проекты

Виллы и таунхаусы: старая часть района от Nakheel, а также Murooj Al Furjan и Murooj Al Furjan West от Nakheel, их сдали в сентябре 2024 года. Это виллы на 3–5 спален.

Готовые квартиры: Azizi Star, Azizi Plaza, Azizi Pearl, Azizi Iris, Pearlz, Gemz, Glamz и Starz от Danube, Avenue Residence, Masakin и многие другие. Всего в районе уже почти сотня готовых домов.

На стройке со сдачей в 2026–2028 годах: Kingdom Gate, Vistara House, Avenue Residence 7, Casa Altia, Sparklz by Danube и другие. Всего в районе строится почти 60 проектов.

Сроки у застройщиков иногда сдвигаются. Процент готовности по каждому проекту по данным Земельного департамента можно посмотреть в разделе «Как идёт стройка» в DXB Radar.

Плюсы и минусы Аль Фурджана

Я почитал, что пишут жители на форумах и в обзорах Property Finder, Bayut и Driven Properties. Плюс то, что нам говорят клиенты. Картина такая.

Что хвалят:

• Своя станция метро, до Марины и JLT можно доехать без машины.
• Спокойный семейный район, есть парки, бассейны, спортплощадки, общественные центры.
• Выбор жилья большой: от студий до вилл на 5 спален.
• Удобный выезд на Шейх Зайед Роуд и E311, близко Jebel Ali и Expo City.
• Школы прямо в районе и рядом.

На что жалуются:

• В часы пик пробки на выездах из района.
• Стройки ещё идут, где-то шум и перекрытые дороги.
• Мало развлечений, за ресторанами и ночной жизнью ехать в Марину.
• Своей больницы нет, только клиники.
• Качество домов разное, многое зависит от застройщика и управляющей компании.

Мой взгляд

Аль Фурджан мне нравится как район для жизни. Тут есть то, чего нет у большинства доступных районов: метро прямо у домов. Для арендатора, который работает в Марине, JLT, Jebel Ali или Expo City, это серьёзный аргумент. Поэтому студии и 1 спальни рядом со станцией хорошо сдаются, а у студий доходность выше, около 6,2% чистыми.

Семьям тоже есть что предложить: виллы Nakheel, свежие кварталы Murooj, школы прямо в районе, Spinneys и клиники рядом. Цены за год спокойно подросли. А новых домов в районе ещё много, так что при выборе я бы смотрел на близость к метро и на управляющую компанию, это потом сильно влияет на сдачу.

Моя команда может показать реальные сделки и аренду по конкретным домам и виллам в Аль Фурджане — оставьте заявку.

Частые вопросы об Аль Фурджане

Сколько стоит квартира в Аль Фурджане?

По сделкам Земельного департамента готовая студия стоит около 560 тыс. AED, 1 спальня около 1,1 млн AED, 2 спальни около 1,5 млн AED, 3 спальни около 2,2 млн AED. На стройке дороже примерно на 4–11%.

Какая доходность от аренды в Аль Фурджане?

1 спальня сдаётся примерно за 71 тыс. AED в год: около 6,4% грязными и 4,5% чистыми. Студия приносит больше: около 8,4% грязными и 6,2% чистыми.

Есть ли в Аль Фурджане метро?

Да. В районе станция Al Furjan на ветке Route 2020 Красной линии, рядом ещё станция Discovery Gardens. По ветке можно доехать до Марины, JLT и Expo City.

Какие школы есть в Аль Фурджане?

В самом районе The Arbor School и Arcadia Global School, обе с рейтингом KHDA «Good». Рядом Dubai British School Jumeirah Park («Outstanding»), The Winchester School и Delhi Private School («Very Good»).

Какие сервисные сборы в Аль Фурджане?

В среднем около 17 AED за квадратный фут в год по квартирам. В конкретном доме цифра может отличаться, её лучше проверить до покупки.

Все цифры по районам Дубая — в DXB Radar. Это не инвестиционная рекомендация: подробности уточняйте у брокера компании 2088 Real Estate.

Источники: открытые данные Земельного департамента Дубая (data.dubai), сделки по 28.09.2026; Propsearch; Propsearch, дома Al Furjan; Propsearch, Murooj Al Furjan; Bayut; MyBayut; Property Finder; Property Finder, школы; Driven Properties; Medcare; рейтинги KHDA. Цифры актуальны на сентябрь 2026 года.