Аль Джаддаф многие знают только по станции метро на Зелёной линии. А это вполне живой район на берегу Дубайского залива, рядом с Бизнес Бэем и минутах в 12 от Даунтауна. Здесь больницы, библиотека Мохаммеда бин Рашида, отель Palazzo Versace и много новых домов от Azizi и Binghatti. Давайте разберёмся, сколько тут стоят квартиры, сколько они приносят и что говорят про район жители.
КороткоАль Джаддаф — район на берегу Дубайского залива рядом с Оуд Метой, напротив Dubai Creek Harbour. Новая застройка идёт в Dubai Healthcare City Phase 2. Готовая студия здесь стоит около 720 тыс. AED, 1 спальня — около 1,25 млн AED. Годовая аренда — 55 тыс. AED за студию и 75 тыс. за 1 спальню. Чистая доходность 1 спальни после всех расходов — около 4,2% в год, у студий — около 5,7%. Цены в тех же домах за год снизились на 3,3%. В районе две станции метро Зелёной линии, а на станции Creek в 2029 году появится пересадка на Blue Line.
Где находится Аль Джаддаф
Аль Джаддаф стоит на западном берегу Дубайского залива, это часть Бур Дубая. С одной стороны Оуд Мета и Dubai Healthcare City, с другой — вода, а за ней Dubai Festival City и Dubai Creek Harbour. Рядом проходят Аль Хаиль Роуд, Шейх Рашид Роуд и Оуд Мета Роуд. Бизнес Бэй по соседству, до Даунтауна и Dubai Mall около 12 минут на машине, до аэропорта около 15.
Название переводится как «гребец». Когда-то здесь строили деревянные доу, и верфь работает до сих пор. Сейчас основная новая застройка идёт на территории Dubai Healthcare City Phase 2: это большой мастер-план у воды, где рядом с жилыми домами стоят больницы, клиники и отели. Дома строят частные девелоперы: Azizi, Binghatti, MAG и другие.
Про собственность. Квартиры в новых проектах Healthcare City Phase 2 иностранцы покупают в собственность, это фрихолд. А в январе 2025 года Земельный департамент разрешил перевести в фрихолд ещё 329 участков в старой части Аль Джаддафа. Для этого владелец платит 30% от оценочной стоимости.
Транспорт. С метро здесь всё хорошо. В районе две станции Зелёной линии, Al Jadaf и Creek, от многих домов до них можно дойти пешком. От морской станции Al Jaddaf ходит абра через залив к Dubai Festival City и Dubai Creek Harbour. А в сентябре 2029 года должна открыться Blue Line, и станция Creek станет пересадочной. По новой линии можно будет доехать до Dubai Creek Harbour и Silicon Oasis.
Цены и доходность в Аль Джаддафе в 2026 году
Цифры я беру не из объявлений, а из открытых данных Земельного департамента Дубая (DLD). Те же данные у нас в DXB Radar.
| Сделок с квартирами за 12 месяцев | около 1 160, из них 63% — на стройке |
| Готовая квартира: студия / 1 / 2 спальни | около 0,72 / 1,25 / 2,07 млн AED |
| На стройке: студия / 1 / 2 / 3 спальни | около 0,81 / 1,48 / 2,19 / 3,48 млн AED |
| Аренда в год: студия / 1 / 2 / 3 спальни | 55 / 75 / 120 / 140 тыс. AED |
| Изменение цен за год в тех же домах | −3,3% (за последние три месяца −15,3%) |
| Аренда за год | −6,7% |
| Сервисный сбор | около 21 AED за кв. фут в год |
Считаем. Готовая 1 спальня стоит около 1,25 млн AED и сдаётся примерно за 75 тыс. в год. Грязными это 6%. Вычитаем сервисный сбор, закладываем 5% на простой и мелкий ремонт, добавляем 6% расходов на покупку. Остаётся около 4,2% в год. Со студиями картина интереснее: при цене около 720 тыс. и аренде 55 тыс. грязными выходит 7,6%, а чистыми около 5,7%. Так что под сдачу я бы в первую очередь смотрел студии.
Теперь про минус. В марте 2026 года начался конфликт вокруг Ирана, покупатели по всему Дубаю взяли паузу, и цены во многих районах просели. Аль Джаддаф не исключение: за год в тех же домах минус 3,3%. Скажу прямо, выравнивания здесь пока не видно, последние три месяца цены ниже, чем в предыдущие три. Я живу в Эмиратах 15 лет и такие периоды уже видел. Во второй половине 2010-х цены несколько лет шли вниз, а потом рынок всё отыграл и вырос. Гарантий, конечно, никто не даст. Но для покупателя сейчас хорошее время спокойно поторговаться.
Квартиры на стройке здесь дороже готовых: студия примерно на 13%, 1 спальня почти на 20%. Если вы покупаете под сдачу, готовая квартира начнёт приносить деньги сразу.
Инфраструктура
- Больницы: Latifa Hospital, детская больница Al Jalila и Clemenceau Medical Center прямо в районе. В соседнем Dubai Healthcare City — Mediclinic City Hospital.
- Магазины: у домов небольшие супермаркеты и минимаркеты, например W Mart. За крупными покупками едут в Dubai Festival City Mall, это минут 7 на машине или абра через залив, и в Wafi Mall.
- Культура и отдых: библиотека Мохаммеда бин Рашида, Jameel Arts Centre, набережная Jaddaf Waterfront, Dubai Culture Village, отель Palazzo Versace.
- Спорт: футбольный клуб Al Wasl и стадион Забиль, спортзалы и бассейны в новых домах.
Школы рядом с Аль Джаддафом
Одна сильная школа есть прямо в районе, ещё несколько — в соседней Оуд Мете, минут 10 на машине. Рейтинги я привожу по последним инспекциям KHDA, это школьный регулятор Дубая.
- Swiss International Scientific School Dubai — программа IB, двуязычное обучение, «Very Good», прямо в Аль Джаддафе.
- Dubai English Speaking School (Оуд Мета) — британская программа, «Outstanding».
- Dubai Gem Private School (Оуд Мета) — британская программа, «Good».
- St. Mary’s Catholic High School (Оуд Мета) — британская программа, «Good».
Детские сады в районе: Dazzle Kids, Chubby Cheeks.
Дома и проекты
Готовые: Binghatti Avenue, Binghatti Creek, Binghatti Gateway, Azizi Aliyah, Farhad Azizi Residence, Fawad Azizi Residence, Creek Views I от Azizi, Kempinski Residences The Creek, Ramada Residences by Wyndham, O Ten, Al Waleed Garden.
На стройке со сдачей в 2026–2028 годах: Adeba от Azizi, Binghatti Wraith, Montage от Keymavens, J188 от JAD Global, Azizi Jaddaf Beach Oasis и другие. Ещё строится Keturah Resort от MAG с резиденциями Ritz-Carlton.
Если хотите посмотреть, как продвигается конкретный проект, зайдите в раздел «Как идёт стройка» в DXB Radar. Там процент готовности по данным Земельного департамента, а не со слов застройщика.
Плюсы и минусы Аль Джаддафа
Я почитал, что пишут про район жители на форумах и в обзорах Bayut, Property Finder и Propsearch. Плюс то, что нам говорят наши клиенты. Картина примерно такая.
Что хвалят:
- Центр рядом: Бизнес Бэй по соседству, до Даунтауна и аэропорта 12–15 минут.
- Метро в шаге от дома, две станции Зелёной линии.
- Вид на залив, набережная, библиотека и арт-центр рядом.
- Больницы прямо в районе, сильная школа SISD.
- Много новых домов, выбор от студий до 3 спален.
На что жалуются:
- В часы пик пробки, особенно в сторону Шейх Зайед Роуд.
- Шум от верфи доу, промышленных участков и строек по соседству.
- Почти одни квартиры, вилл и таунхаусов мало.
Мой взгляд
Аль Джаддаф мне нравится своим расположением. Это один из немногих районов, где за сравнительно разумные деньги вы живёте рядом с Бизнес Бэем и Даунтауном, а метро у дома. Здесь удобно жить тем, кто работает в центре или в больницах самого района и Healthcare City.
И у района хорошие поводы для роста. В 2029 году станция Creek станет пересадкой на Blue Line, и Аль Джаддаф окажется связан с Creek Harbour и Silicon Oasis. До 2028 года здесь должны сдать Montage, J188 и Azizi Jaddaf Beach Oasis, район станет более обжитым и законченным. Единственное, новых домов будет много, поэтому дом я бы выбирал внимательно: с нормальной управляющей компанией и понятной историей сдачи.
Моя команда может показать реальные сделки и сервисные сборы по конкретным домам Аль Джаддафа — оставьте заявку.
Частые вопросы об Аль Джаддафе
Сколько стоит квартира в Аль Джаддафе?
По сделкам Земельного департамента за последние 6 месяцев готовая студия стоит около 720 тыс. AED, 1 спальня около 1,25 млн AED, 2 спальни около 2,1 млн AED. На стройке дороже примерно на 5–20%, смотря по планировке.
Какая доходность от аренды в Аль Джаддафе?
1 спальня сдаётся примерно за 75 тыс. AED в год: около 6% грязными и около 4,2% чистыми. У студий доходность выше, около 7,6% грязными и 5,7% чистыми.
Есть ли в Аль Джаддафе метро?
Да, две станции Зелёной линии: Al Jadaf и Creek. В сентябре 2029 года на станции Creek должна открыться пересадка на Blue Line.
Какие школы есть рядом с Аль Джаддафом?
В самом районе Swiss International Scientific School с рейтингом KHDA «Very Good». В Оуд Мете, минутах в 10, Dubai English Speaking School с рейтингом «Outstanding».
Можно ли иностранцу купить квартиру в Аль Джаддафе?
Да. В новых проектах Healthcare City Phase 2 квартиры продают в собственность всем национальностям. В старой части района с 2025 года участки можно переводить в фрихолд.
Все цифры по районам Дубая — в DXB Radar. Это не инвестиционная рекомендация: подробности уточняйте у брокера компании 2088 Real Estate.
Источники: открытые данные Земельного департамента Дубая (data.dubai), сделки по 28.09.2026; Bayut; MyBayut, плюсы и минусы; Property Finder; Propsearch; Propsearch, Healthcare City Phase 2; Property Finder, новые проекты; The National, фрихолд в Аль Джаддафе; Blue Line; рейтинги KHDA; Fortune, июнь 2026; The National, UBS, сентябрь 2026. Цифры актуальны на сентябрь 2026 года.
