Про Azizi Riviera нас спрашивают очень часто. Проект большой, 75 домов у Мейдана, около 16 000 квартир, французская архитектура, лагуна в планах. До Даунтауна близко, а цены заметно ниже, чем в центре. На картинках всё выглядит отлично. Но у района есть свои нюансы, и о них лучше знать до покупки, а не после. Разбираю по реальным сделкам.
КороткоAzizi Riviera — жилой комплекс Azizi Developments в Мейдане (MBR City), 75 домов и около 16 000 квартир. Готовая студия стоит около 660 тыс. AED, 1 спальня — около 1,1 млн AED. Годовая аренда — 50 тыс. AED за студию и 75 тыс. за 1 спальню, чистая доходность 1 спальни около 4,8%. Цены в тех же домах за год снизились на 2,8%, аренда — на 10%. Сервисные сборы высокие — около 25 AED за кв. фут. Часть домов четвёртой очереди сдаётся с опозданием.
Что такое Azizi Riviera и где он находится
Azizi Riviera строит компания Azizi Developments в районе Meydan One, это часть Mohammed Bin Rashid City. Задумка такая: город на воде в стиле французского Средиземноморья, бульвар с магазинами, набережная, зелень. По плану там 75 домов средней и большой этажности, около 16 000 квартир, два отеля и торговая улица.
Обычный дом в Riviera — это 8 этажей, студии, 1 и 2 спальни. В последней очереди дома уже выше. Дома идут по номерам: Riviera 1, 2 и так далее, до 70-х. Отдельно стоят более дорогие проекты четвёртой очереди: Riviera Rêve прямо у лагуны, Azure и три башни Riviera Beachfront.
Про лагуну. Девелопер обещал кристальную лагуну длиной 2,7 км, в которой можно купаться, и обещал её ещё к 2023 году. В срок не уложились, стройка лагуны затянулась. Но в этом году работы возобновили, и по нашей оценке через год, максимум через два, лагуну достроят, если снова не случится форс-мажоров.
Транспорт. Выезд на Аль Хаиль Роуд, до Даунтауна и Бизнес Бэя от 10 до 20 минут на машине, смотря какие пробки. Метро рядом нет, до ближайшей станции Burj Khalifa / Dubai Mall около 15 минут на машине. В апреле 2026 года утвердили новую линию метро Gold Line. Она пройдёт через Мейдан и должна открыться в 2032 году, но где именно будут станции, пока не опубликовано.
Цены и доходность в Azizi Riviera в 2026 году
Цифры из открытых данных Земельного департамента Дубая, по реальным сделкам. Те же данные у нас в DXB Radar.
| Сделок с квартирами за 12 месяцев | около 1 250 |
| Готовая квартира: студия / 1 / 2 спальни | около 0,66 / 1,1 / 1,8 млн AED |
| На стройке: 1 / 2 спальни | около 1,7 / 3,1 млн AED (Rêve, Beachfront) |
| Аренда в год: студия / 1 / 2 спальни | 50 / 75 / 100 тыс. AED |
| Изменение цен за год в тех же домах | −2,8% (за последние три месяца +1,7%) |
| Аренда за год | −10% |
| Сервисный сбор | около 24–27 AED за кв. фут в год |
Смотрите. Готовая 1 спальня стоит около 1,1 млн AED и сдаётся примерно за 75 тыс. в год. Грязными это 6,7%. Но сервисные сборы тут одни из самых высоких среди доступных районов. Вычитаем их, закладываем простой и расходы на покупку, и остаётся около 4,8% в год. Разница ощутимая.
Теперь про минус 2,8% за год. Не пугайтесь этой цифры. В марте 2026 года начался конфликт вокруг Ирана, и рынок Дубая это сразу почувствовал, люди взяли паузу. Отсюда и просадка, причём не только в Riviera, а по всему городу. Я живу в Эмиратах 15 лет и видел, как цены по несколько лет шли вниз, например во второй половине 2010-х, а потом рынок всё отыграл и вырос. И в Riviera выравнивание уже видно: за последние три месяца цены в тех же домах подросли на 1,7%. Но скажу честно, гарантий тут никто не даст. Некоторые аналитики, например Fitch, ждут более глубокой коррекции. Так что для покупателя сейчас скорее время поторговаться. Бежать и скупать всё подряд я бы не стал.
Квартиры в новых проектах у лагуны стоят почти в полтора раза дороже, чем в обычных домах Riviera. Там вид на воду и отделка подороже, так что сравнивать их напрямую с обычными домами не стоит.
Инфраструктура
- В домах: бассейны, спортзалы, детские площадки, зоны для барбекю.
- Магазины и сервис: в районе есть один небольшой Carrefour, а в каждом доме на первом этаже свой маленький продуктовый магазин. Кафе и парикмахерских здесь множество.
- Рядом: ипподром Мейдан. До Даунтауна и Дубай Молла минут 15–20.
- Meydan One Mall с крытым горнолыжным склоном строят с 2017 года, открытие уже несколько раз переносили.
Школы рядом с Azizi Riviera
По соседству, в Sobha Hartland, есть две сильные школы. По прямой до них метров 500–600, но пешком сейчас не дойти: приходится ехать на машине в объезд строек. Когда достроят лагуну, между Riviera и Sobha Hartland можно будет ходить пешком. Рейтинги по последним инспекциям KHDA.
- Hartland International School — британская программа и IB, «Very Good», около 500 метров.
- North London Collegiate School Dubai — программа IB, «Very Good», около 600 метров.
- Bilingual French International School — французская программа, около 2,5 км.
- Детский сад Kinder Castle Nursery Meydan и Rashid School for Boys — до 12 минут на машине.
Дома и очереди
К августу 2025 года Azizi сдал 53 дома из 75: полностью первые три очереди и часть четвёртой. Оставшиеся 22 обещали сдать к середине 2026 года, но в этот срок не уложились. В апреле 2026 года сдали Riviera 69 и первую башню Riviera Beachfront, а четвёртая очередь на тот момент была готова на 74%. Riviera Rêve в июле 2026 года была готова на 79%, сдачу ждут в конце 2026 года.
Процент готовности по каждому проекту, по данным Земельного департамента, можно посмотреть в разделе «Как идёт стройка» в DXB Radar.
Плюсы и минусы Azizi Riviera
Я читал отзывы жильцов и покупателей на Trustburn и Trustpilot, обзоры Property Finder и Bayut. Плюс то, что нам говорят клиенты, которые туда смотрели. Вот что получается.
Что хвалят:
- Близко к Даунтауну и Бизнес Бэю, а цены заметно ниже.
- Район спокойный, зелёный, есть дорожки для бега и велосипеда.
- Хорошие школы в нескольких минутах.
- Много недорогих студий и квартир с 1 спальней.
На что жалуются:
- Задержки со сдачей, четвёртую очередь сдают позже обещанного.
- Без машины неудобно, метро нет.
- Стройка ещё идёт, часть инфраструктуры не готова.
- Покупатели пишут про качество отделки, протечки и медленный сервис.
- В обычных домах только студии, 1 и 2 спальни. Для семьи с детьми вариантов мало.
Мой взгляд
Я считаю Azizi Riviera районом перспективным. Минусы у него есть, я честно написал про них выше, но жить здесь удобно. Район уже хорошо заселён, и всё нужное для жизни рядом: маленькие магазины в каждом доме, кафе, парикмахерские, сильные школы по соседству. Особенно его любят молодые арендаторы, пары и те, кто живёт без большой семьи. Поэтому студии и квартиры с 1 спальней здесь хорошо берут в аренду.
И дальше будет только интереснее. Когда достроят лагуну и появится мост в Sobha Hartland, район станет ещё востребованнее. А когда откроется Meydan One Mall, это будет новое место, куда поедут и туристы, и экспаты со всего Дубая. Я уверен, что тогда цены здесь пойдут вверх.
Моя команда может показать реальные сделки и сервисные сборы по конкретным домам Riviera — оставьте заявку.
Частые вопросы об Azizi Riviera
Сколько стоит квартира в Azizi Riviera?
По сделкам Земельного департамента за последние 6 месяцев готовая студия стоит около 660 тыс. AED, 1 спальня около 1,1 млн AED, 2 спальни около 1,8 млн AED. В новых башнях у лагуны дороже.
Какая доходность от аренды в Azizi Riviera?
1 спальня сдаётся примерно за 75 тыс. AED в год. Это около 6,7% грязными и около 4,8% чистыми, в основном из-за высоких сервисных сборов.
Какие сервисные сборы в Azizi Riviera?
Около 24–27 AED за квадратный фут в год, зависит от дома. Для студии это примерно 8–13 тыс. AED в год.
Когда сдадут все дома Azizi Riviera?
В апреле 2026 года четвёртая очередь была готова на 74%, сроки уже переносились. Riviera Rêve ждут в конце 2026 года. Точный статус каждого дома лучше проверять перед покупкой.
Будет ли метро рядом с Azizi Riviera?
Линия Gold Line пройдёт через Мейдан, открыть её планируют в 2032 году. Где будут станции, пока не опубликовано.
Все цифры по районам Дубая — в DXB Radar. Это не инвестиционная рекомендация: подробности уточняйте у брокера компании 2088 Real Estate.
Источники: открытые данные Земельного департамента Дубая (data.dubai), сделки по 28.09.2026; Gulf Construction, 2025; ME Construction News, апрель 2026; Zawya, Riviera Rêve; Propsearch; Property Finder; DXBinteract, сервисные сборы; Trustburn; Dubai Media Office, Gold Line; Fortune, июнь 2026; The National, UBS, сентябрь 2026. Цифры актуальны на сентябрь 2026 года.
