Меня часто спрашивают: «Костя, DAMAC Hills — это же про виллы и гольф? А квартиры там брать имеет смысл?» Имеет, и таких покупателей немало. Район большой, закрытый, с полем для гольфа Trump и огромным парком посередине, а квартиры в нём стоят дешевле, чем многие думают. Ниже разбираю всё по реальным сделкам: сколько стоят квартиры, сколько они приносят, какие рядом школы и что пишут жители.
КороткоDAMAC Hills — закрытое фрихолд-сообщество DAMAC Properties в Dubailand, вокруг поля для гольфа Trump International. Готовая студия стоит около 570 тыс. AED, 1 спальня — около 940 тыс. AED. Годовая аренда — 45 тыс. AED за студию и 70 тыс. за 1 спальню, чистая доходность 1 спальни около 5,4%. Цены в тех же домах за год почти не изменились (−0,9%), аренда снизилась на 4,3%. Метро нет, 67% сделок с квартирами — на стройке.
Где находится DAMAC Hills
DAMAC Hills входит в Dubailand и стоит вдоль Умм Сукейм Роуд, которую дальше называют Аль Кудра. Соседи — Арабиан Ранчес через дорогу, Мудон, Ремраам и Студио Сити. Выезды на Хессу, Шейх Мохаммед бин Зайед (E311) и Эмирейтс Роуд. До Даунтауна и Марины на машине минут 25–30, до аэропорта DXB около 30–35. В час пик, конечно, дольше.
Район целиком строит DAMAC Properties. Раньше он назывался Akoya by DAMAC. Первые жители заехали в 2015 году, а в 2017-м открылся Trump International Golf Club на 18 лунок. Сейчас в сообществе больше 30 кварталов: виллы, таунхаусы и несколько групп многоквартирных домов. Это фрихолд, иностранец покупает жильё в собственность.
Не путайте его с DAMAC Hills 2. Это отдельный проект того же девелопера, он дальше по Аль Кудре и раньше назывался Akoya Oxygen. В этой статье речь только про первый DAMAC Hills.
Транспорт. Метро рядом нет. До станции Dubai Internet City на Красной линии минут 15–20 на машине. Из соседних Студио Сити и Ремраама ходят автобусы J03 и J04, но по-честному здесь нужна машина.
Цены и доходность в DAMAC Hills в 2026 году
Цифры я беру из открытых данных Земельного департамента Дубая (DLD), по реальным сделкам с квартирами. Те же данные у нас в DXB Radar.
| Сделок с квартирами за 12 месяцев | около 1 420, из них 67% — на стройке |
| Готовая квартира: студия / 1 / 2 спальни | около 0,57 / 0,94 / 1,75 млн AED |
| На стройке: студия / 1 / 2 спальни | около 0,8 / 1,24 / 2,08 млн AED |
| Аренда в год: студия / 1 / 2 спальни | 45 / 70 / 120 тыс. AED |
| Изменение цен за год в тех же домах | −0,9% (за последние три месяца −2,3%) |
| Аренда за год | −4,3% |
| Сервисный сбор | около 17 AED за кв. фут в год |
Считаем. Готовая 1 спальня стоит около 940 тыс. AED и сдаётся примерно за 70 тыс. в год. Грязными это 7,4%. Вычитаем сервисный сбор, закладываем 5% на простой и мелкий ремонт, добавляем 6% расходов на покупку. Остаётся около 5,4% в год. Студии дают чуть больше, около 5,9% чистыми, двушки чуть меньше, около 4,9%.
Теперь про минус. За год цены в тех же домах почти не сдвинулись, −0,9%. Весной 2026 года начался конфликт вокруг Ирана, покупатели по всему Дубаю взяли паузу, и цены во многих районах просели. Я живу в Эмиратах 15 лет и такое уже видел: во второй половине 2010-х цены несколько лет шли вниз, а потом рынок всё отыграл. Скажу прямо, в DAMAC Hills выравнивания пока не видно, за последние три месяца цены в тех же домах ещё на 2,3% ниже. Гарантий тут никто не даст, но для покупателя это нормальный момент, чтобы спокойно поторговаться.
Квартира на стройке здесь стоит на 20–40% дороже готовой, в зависимости от планировки. Но если покупаете под сдачу, готовая квартира начинает приносить деньги сразу, и зайти в неё дешевле.
Инфраструктура
- Магазины: в районе два Spinneys, Carrefour Market и Viva, плюс небольшие маркеты у домов. Большого молла внутри нет, за крупными покупками ездят в соседние районы.
- Медицина: Saudi German Clinic прямо в DAMAC Hills, аптеки. Ближайшая больница, Mediclinic Parkview в Арджане, минутах в 10–15 на машине.
- Гольф: Trump International Golf Club, поле на 18 лунок, клубный дом с ресторанами.
- Отдых: Malibu Bay — пляж с волновым бассейном для жителей, открыт с 2020 года. Большой центральный парк, скейт-парк, теннисные корты, футбольные поля.
- Для прогулок: беговые и велодорожки, много зелени. Кафе и рестораны у домов и в клубе.
- Детский сад: Blossom Early Learning Centre в комплексе Carson.
Школы рядом с DAMAC Hills
Для семей тут всё удобно: одна сильная школа прямо в районе, ещё несколько через дорогу, в Арабиан Ранчес. Рейтинги привожу по последним инспекциям KHDA, это школьный регулятор Дубая.
- Jebel Ali School — британская программа, «Very Good», прямо в DAMAC Hills.
- Jumeirah English Speaking School Arabian Ranches — британская программа, «Outstanding», в соседнем Арабиан Ранчес.
- Ranches Primary School — британская программа, начальная школа, «Very Good», тоже в Арабиан Ранчес.
- GEMS Metropole School — британская программа, «Good», в Мотор Сити, минут 10–15 на машине.
Дома и проекты
Готовые квартиры: Carson — The Drive (три башни, студии, 1 и 2 спальни), Golf Town, Artesia, Golf Vita, Golf Vista, Loreto.
Виллы и таунхаусы: The Park Villas, Trump Estates, Silver Springs, Queens Meadows, Veneto и другие кварталы.
На стройке: Golf Gate 2 со сдачей по плану в конце 2026 года, три башни Golf Greens со сдачей в 2027 году, DAMAC District — три башни почти на 1 000 квартир и офисов, сдача в 2029 году. Из вилл строятся Gems Estates, Utopia, Autograph Collection и Ivory.
Как продвигается конкретный проект, можно посмотреть в разделе «Как идёт стройка» в DXB Radar. Там процент готовности по данным Земельного департамента, а не со слов застройщика.
Плюсы и минусы DAMAC Hills
Я почитал обзоры Driven Properties, Bayut, Propsearch и Engel & Völkers, отзывы жителей. Плюс то, что нам говорят клиенты, которые там живут или смотрели квартиры. Картина такая.
Что хвалят:
- Закрытое сообщество с охраной на въездах, спокойно и безопасно.
- Много зелени: гольф, парк, дорожки для бега и велосипеда, Malibu Bay.
- Всё нужное внутри: супермаркеты, клиника, кафе, детский сад.
- Хорошие школы в районе и по соседству.
- Квартиры с видом на гольф дешевле, чем в центре.
На что жалуются:
- Метро нет, без машины тяжело.
- До Даунтауна, DIFC и Марины полчаса и больше.
- На окраинах района ещё стройки, шум и пыль.
- Большого молла внутри нет.
Мой взгляд
DAMAC Hills мне нравится как место для жизни. Район давно заселён, всё работает: магазины, клиника, школы, огромный парк и гольф прямо под окнами. Сюда едут семьи, которым нужны зелень и тишина. Квартиры тут покупают те, кто хочет жить в таком сообществе, но пока не готов к вилле. Поэтому студии и 1 спальни хорошо сдаются.
Цены за год стоят почти на месте, а готовая 1 спальня даёт около 5,4% чистыми. Для закрытого района с гольфом это хорошая цифра. Имейте в виду только одно: в ближайшие годы здесь сдадут Golf Gate 2, Golf Greens и DAMAC District, и новых квартир в аренду станет больше. Тут важно выбрать дом с хорошим видом и понятной управляющей компанией. А когда новые башни достроят, в районе появится больше кафе, магазинов и офисов, и жить станет ещё удобнее.
Моя команда может показать реальные сделки и сервисные сборы по конкретным домам DAMAC Hills — оставьте заявку.
Частые вопросы о DAMAC Hills
Сколько стоит квартира в DAMAC Hills?
По сделкам Земельного департамента за последние 6 месяцев готовая студия стоит около 570 тыс. AED, 1 спальня около 940 тыс. AED, 2 спальни около 1,75 млн AED. На стройке дороже примерно на 20–40%.
Какая доходность от аренды в DAMAC Hills?
1 спальня сдаётся примерно за 70 тыс. AED в год. Это около 7,4% грязными и около 5,4% чистыми, если вычесть сервисный сбор, простой и расходы на покупку.
Есть ли в DAMAC Hills метро?
Нет. До станции Dubai Internet City на Красной линии минут 15–20 на машине. Из соседних Студио Сити и Ремраама ходят автобусы J03 и J04.
Какие школы есть в DAMAC Hills и рядом?
В самом районе Jebel Ali School с рейтингом KHDA «Very Good». Через дорогу, в Арабиан Ранчес, JESS Arabian Ranches с рейтингом «Outstanding» и Ranches Primary School с рейтингом «Very Good».
Чем DAMAC Hills отличается от DAMAC Hills 2?
Это два разных проекта DAMAC. Первый DAMAC Hills ближе к городу, стоит у Арабиан Ранчес и построен вокруг поля для гольфа Trump. DAMAC Hills 2, бывший Akoya Oxygen, находится дальше по Аль Кудре, там в основном таунхаусы и виллы, и жильё дешевле.
Все цифры по районам Дубая — в DXB Radar. Это не инвестиционная рекомендация: подробности уточняйте у брокера компании 2088 Real Estate.
Источники: открытые данные Земельного департамента Дубая (data.dubai), сделки по 28.09.2026; Propsearch; Propsearch, инфраструктура; Driven Properties, 2026; Engel & Völkers; Bayut; Bayut, новые проекты; Propsearch, DAMAC District; Propsearch, Golf Greens; The National, Malibu Bay; рейтинги KHDA; Fortune, июнь 2026; The National, UBS, сентябрь 2026. Цифры актуальны на сентябрь 2026 года.
