Про Дубай Айлендс меня в последний год спрашивают всё чаще. Люди помнят его ещё как Palm Deira, пальму у Дейры, которую начали в 2004 году и потом надолго заморозили. Сейчас Nakheel строит здесь уже совсем другой проект: пять островов с пляжами, отелями и жилыми домами. За год тут прошло около 4 670 сделок с квартирами, и все на стройке. Давайте разберёмся, сколько это стоит, что уже работает на островах и что только строится.
КороткоДубай Айлендс (бывший Palm Deira) — фрихолд-проект Nakheel из пяти насыпных островов у берега Дейры. Квартира с 1 спальней на стройке стоит около 2,42 млн AED, с 2 спальнями — около 3,9 млн AED, средняя цена — около 2 880 AED за кв. фут. Цены в тех же проектах за год выросли на 1,8%. Все сделки за год — на стройке, первый жилой дом сдали в марте 2026 года. Метро на островах нет, ближайшая станция Gold Souq в 10–15 минутах на машине.
Где находится Дубай Айлендс
Острова лежат в заливе прямо напротив старой Дейры, рядом с Абу Хайлем и Аль Мамзаром. С материком их сейчас связывают мосты со стороны Дейры. Место удобное: до аэропорта DXB на машине минут 15–20, до Золотого рынка около 10, до Даунтауна около 25 минут, если без пробок.
Немного истории. Проект запустили в 2004 году как Palm Deira, пальму больше Palm Jumeirah, а в кризис 2008 года стройку остановили. В 2013-м проект переименовали в Deira Islands, а в 2022 году Nakheel выпустил новый мастер-план и дал ему нынешнее имя, Dubai Islands. Сейчас это пять островов, больше 20 км пляжей, парки, марина и, по плану, около 80 отелей.
Мастер-девелопер — Nakheel, та самая компания, что строила Palm Jumeirah. Кроме самого Nakheel, здесь строят и частные девелоперы, например Imtiaz. Это фрихолд, иностранец покупает квартиру в собственность.
Транспорт. Метро на островах нет. Ближайшая станция Зелёной линии — Gold Souq, до неё 10–15 минут на машине. На сами острова заходит один автобусный маршрут, поэтому без машины или такси здесь пока сложно. В июне 2025 года RTA подписала контракт на 786 млн AED на новый мост длиной 1 425 метров, по четыре полосы в каждую сторону. Он соединит острова напрямую с Бур Дубаем, через устье Крика. Это часть большой реконструкции коридора Аль Шиндага. Когда мост откроют, ехать в сторону Бур Дубая и Шейх Зайед Роуд станет заметно проще.
Цены и доходность в Дубай Айлендс в 2026 году
Цифры я беру не из объявлений, а из открытых данных Земельного департамента Дубая (DLD), по реальным сделкам. Те же данные у нас в DXB Radar.
| Сделок с квартирами за 12 месяцев | около 4 670, все — на стройке |
| На стройке: 1 / 2 / 3 спальни | около 2,42 / 3,9 / 5,81 млн AED |
| На стройке: 4 спальни | около 10,95 млн AED |
| Средняя цена на стройке | около 2 880 AED за кв. фут |
| Изменение цен за год в тех же проектах | +1,8% (за последние три месяца без изменений) |
| Сервисный сбор | около 17 AED за кв. фут в год |
Считаем. Средняя квартира с 1 спальней здесь стоит около 2,42 млн AED. При цене около 2 880 AED за фут это примерно 840 кв. футов. Сервисный сбор около 17 AED за фут, значит, после сдачи дома закладывайте примерно 14 тыс. AED в год на содержание. Эту сумму стоит сразу учитывать в расчётах, если покупаете под сдачу.
Про доходность от аренды скажу прямо: считать её пока рано. Первый жилой дом на островах сдали только в марте 2026 года, и устойчивой статистики по аренде ещё нет. Когда сдадут больше домов, цифры появятся, и мы добавим их в DXB Radar.
По ценам картина спокойная. За год в тех же проектах квартиры подорожали на 1,8%, а последние три месяца цены стоят ровно.
Готовых квартир на вторичном рынке здесь почти нет. Все сделки за год прошли на стройке, то есть вы покупаете по плану платежей и ждёте сдачи дома. Для инвестора это нормальная история, если вы понимаете сроки и выбираете надёжного застройщика.
Инфраструктура
- Пляжи: Dubai Islands Beach с сертификатом Blue Flag, это международный знак чистой воды и безопасного пляжа. Есть участок, куда можно приходить с собаками. До Al Mamzar Beach Park около 13 минут на машине.
- Отели и рестораны: уже работают RIU Dubai на 800 номеров, Centara Mirage Beach Resort и Park Regis by Prince, который открылся в 2024 году. В отелях есть рестораны и пляжные клубы.
- Марина: Nakheel Marinas Dubai Islands, открыта в 2023 году, принимает яхты длиной до 47 метров.
- Магазины: на острове работает Souk Al Marfa, рынок на набережной, в первой очереди около 400 магазинов. Обычных супермаркетов у домов пока мало, за продуктами и в большие моллы, например Al Ghurair Centre или City Centre Deira, ездят в Дейру.
- Больницы: на островах пока нет. Ближайшие — Canadian Specialist Hospital в Абу Хайле и государственная Dubai Hospital в Аль Бараха.
Школы рядом с Дубай Айлендс
На самих островах школ пока нет, детей возят на материк. Рейтинги я привожу по последним инспекциям KHDA, это школьный регулятор Дубая.
- Al Ittihad Private School Mamzar — американская программа, «Good», около 10 минут на машине.
- Deira International School в Dubai Festival City — британская программа и IB, «Outstanding», около 20–25 минут на машине.
Если у вас школьники, дорогу до школы закладывайте заранее.
Дома и проекты
Готовые: в марте 2026 года Imtiaz сдал Beach Walk, это первый жилой дом на Дубай Айлендс, 80 квартир. Остальное готовое на островах — это отели, марина и Souk Al Marfa.
На стройке:
- Bay Grove Residences от Nakheel — всего около 1 150 квартир с 1–4 спальнями. Контракт на строительство первых 537 квартир уже подписан, сдачу планируют в конце 2028 года.
- Rixos Dubai Islands Hotel & Residences от Nakheel — квартиры и виллы под брендом Rixos. В июне 2026 года Bay Residences & Villas были готовы примерно на 56%, Beach Residences — на 33%.
- Bay Villas от Nakheel — виллы, сдача по плану в 2027 году. В августе 2026 года стройка была готова примерно на 23%.
- Следующие очереди Beach Walk от Imtiaz и десятки проектов других девелоперов.
Строек здесь очень много. Если хотите посмотреть, как продвигается конкретный проект, зайдите в раздел «Как идёт стройка» в DXB Radar. Там процент готовности по данным Земельного департамента, а не со слов застройщика.
Плюсы и минусы Дубай Айлендс
Я почитал обзоры Driven Properties, bhomes и других агентств, отзывы о пляже и отелях. Плюс то, что нам говорят клиенты, которые смотрели здесь квартиры. Картина примерно такая.
Что хвалят:
- Пляжи и вид на море, чистый пляж с Blue Flag.
- Близко к аэропорту, это редкость для пляжного района.
- Рядом старая Дейра, Золотой рынок, Крик.
- Серьёзный мастер-девелопер Nakheel и новые дома с бассейнами и спортзалами.
На что жалуются:
- Без машины неудобно, метро нет, автобус один.
- На островах пока нет школ и больниц.
- Мало продуктовых магазинов рядом с домами.
- Идёт большая стройка, отсюда шум и пыль.
- В часы пик пробки на выезде в Дейру.
Мой взгляд
Я смотрю на Дубай Айлендс с интересом. Такого сочетания в Дубае немного: свой пляж, море, и при этом 15–20 минут до аэропорта и десять минут до старого города. На западе города у моря почти всё уже застроено, а здесь новый пляжный район только начинает заселяться. За год цены подросли на 1,8%, и спрос держится, хотя готовых домов пока почти нет.
Район подойдёт тем, кто покупает на несколько лет вперёд и готов подождать сдачи. По планам Nakheel в 2027 году сдаются Bay Villas, в конце 2028-го первые дома Bay Grove, идёт стройка Rixos. С новыми жителями на острова придут магазины и сервис. Новый мост в Бур Дубай сделает дорогу в центр короче. А отели и пляж уже сейчас привозят сюда людей, так что спрос на краткосрочную аренду тоже будет.
Имейте в виду, пока район строится, семье с детьми здесь не очень удобно, школы и магазины появятся позже. Зато для покупки на несколько лет вперёд сейчас хороший момент, пока острова только заселяются.
Моя команда может показать реальные цены сделок по конкретным проектам на Дубай Айлендс и помочь сравнить застройщиков и сроки сдачи — оставьте заявку.
Частые вопросы о Дубай Айлендс
Сколько стоит квартира на Дубай Айлендс?
По сделкам Земельного департамента квартира с 1 спальней на стройке стоит около 2,42 млн AED, с 2 спальнями около 3,9 млн AED, с 3 спальнями около 5,81 млн AED. Средняя цена — около 2 880 AED за кв. фут.
Можно ли иностранцу купить квартиру на Дубай Айлендс?
Да. Это фрихолд, иностранец покупает квартиру в собственность. Почти все сделки сейчас идут на стройке, с планом платежей от застройщика.
Есть ли метро на Дубай Айлендс?
Нет. Ближайшая станция Зелёной линии, Gold Souq, в 10–15 минутах на машине. На острова заходит один автобусный маршрут, поэтому удобнее с машиной.
Какие школы рядом с Дубай Айлендс?
На самих островах школ пока нет. Рядом Al Ittihad Private School Mamzar с американской программой и рейтингом KHDA «Good». Deira International School в Dubai Festival City с рейтингом «Outstanding» примерно в 20–25 минутах на машине.
Дубай Айлендс или Dubai Creek Harbour — что выбрать?
Dubai Creek Harbour дальше продвинулся, там уже много готовых домов и понятная аренда. Дубай Айлендс на более ранней стадии, зато здесь свой пляж на море и аэропорт совсем рядом. Если нужна квартира, которая сдаётся сразу, смотрите Creek Harbour. Если готовы подождать сдачи ради пляжного района, смотрите острова.
Все цифры по районам Дубая — в DXB Radar. Это не инвестиционная рекомендация: подробности уточняйте у брокера компании 2088 Real Estate.
Источники: открытые данные Земельного департамента Дубая (data.dubai), сделки по 28.09.2026; Wikipedia, история проекта; Propsearch; bhomes; Driven Properties; Dubai Holding, мост в Бур Дубай; Gulf News, Beach Walk; Gulf News, Bay Grove Residences; Nakheel, стройка Rixos; fäm Properties, Bay Villas; рейтинги KHDA. Цифры актуальны на сентябрь 2026 года.
