Про Дубай Сайенс Парк у многих в голове картинка офисного квартала с лабораториями. Отчасти так и есть: это бизнес-район TECOM для компаний из науки, фармы и медицины. Но за последние годы здесь выросло много жилых домов, и сделок с квартирами за год прошло около 2 800. Меня про этот район спрашивают всё чаще, поэтому давайте разберёмся по реальным сделкам: сколько стоят квартиры, сколько приносит аренда, что есть рядом и что говорят жители.
КороткоДубай Сайенс Парк (Dubai Science Park) — район TECOM Group в Аль Барша Саут, на Умм Сукейм Роуд, между E311 и Аль Хаиль Роуд. Готовая студия здесь стоит около 600 тыс. AED, 1 спальня — около 1 млн AED. Годовая аренда — 48 тыс. AED за студию и 72 тыс. за 1 спальню, чистая доходность 1 спальни около 5,3% в год. Цены в тех же домах за год выросли на 0,9%, аренда снизилась на 7%. 94% сделок — на стройке, метро в районе нет.
Где находится Дубай Сайенс Парк
Район стоит вдоль Умм Сукейм Роуд, в Аль Барша Саут, между шоссе Шейх Мохаммед бин Зайед (E311) и Аль Хаиль Роуд (E44). По соседству Арджан, через Аль Хаиль — Dubai Hills Estate. До Dubai Hills Mall минут 5–10 на машине, до Mall of the Emirates 10–15, до Марины около 20, до Даунтауна 20–25 минут. До аэропорта DXB примерно полчаса.
Мастер-девелопер здесь TECOM Group, она входит в Dubai Holding, то есть за проектом стоит правительство Дубая. Сам парк TECOM запустила в 2015 году. Внутри офисы, лаборатории, склады и штаб-квартира в двух башнях, а вокруг жилые дома и гостиничные апартаменты. Для жилья это фрихолд: иностранец покупает квартиру в собственность.
Метро в районе нет. Ближайшая станция красной линии — Mall of the Emirates, до неё на машине минут 10–15. Район обслуживает автобус RTA F36. Но скажу прямо: без машины здесь жить неудобно.
Цены и доходность в Дубай Сайенс Парке в 2026 году
Цифры я беру не из объявлений, а из открытых данных Земельного департамента Дубая (DLD). Те же данные у нас в DXB Radar.
| Сделок с квартирами за 12 месяцев | около 2 810, из них 94% — на стройке |
| Готовая квартира: студия / 1 / 2 спальни | около 0,6 / 1 / 1,6 млн AED |
| На стройке: студия / 1 / 2 спальни | около 0,82 / 1,48 / 2,32 млн AED |
| Аренда в год: студия / 1 / 2 спальни | 48 / 72 / 135 тыс. AED |
| Изменение цен за год в тех же домах | +0,9% (за последние три месяца −1,7%) |
| Аренда за год | −7% |
| Сервисный сбор | около 17 AED за кв. фут в год |
Считаем. Готовая 1 спальня стоит около 1 млн AED и сдаётся примерно за 72 тыс. в год. Это 7,2% грязными. Вычитаем сервисный сбор, закладываем 5% на простой и мелкий ремонт, добавляем 6% расходов на покупку. Чистыми остаётся около 5,3% в год. Студия даёт около 6%, а 2 спальни — около 6,4%, потому что двушки здесь сдаются хорошо, за 135 тыс. в год.
За год цены в тех же домах немного выросли, на 0,9%. А вот за последние три месяца было минус 1,7%. Весной 2026 года начался конфликт вокруг Ирана, покупатели взяли паузу, и цены просели по всему Дубаю. Здесь выравнивания пока не видно, скажу честно. Я живу в Эмиратах 15 лет и видел, как во второй половине 2010-х цены несколько лет шли вниз, а потом рынок всё отыграл. Гарантий, конечно, никто не даст. Аренда за год снизилась на 7%: в районе сдаются новые дома, и у арендаторов стало больше выбора.
Имейте в виду: почти все сделки здесь на стройке, и новая 1 спальня в строящемся доме стоит почти в полтора раза дороже готовой. Если вам нужна квартира под сдачу, готовое жильё выходит заметно выгоднее: зашли дешевле и сразу получаете арендный доход.
Инфраструктура
- Больница: в феврале 2026 года прямо в районе открылась American Hospital Dubai Science Park, там много специалистов, от педиатрии до кардиологии. Mediclinic Parkview — примерно в 6 минутах на машине.
- Магазины: в домах есть небольшие продуктовые магазины, до Carrefour несколько минут на машине. Из моллов ближе всего My City Centre Al Barsha, Dubai Hills Mall и Mall of the Emirates.
- Отели и кафе: Marriott Executive Apartments Barsha South, кафе и рестораны на первых этажах.
- Отдых: Dubai Miracle Garden и Dubai Butterfly Garden в соседнем Арджане, в нескольких минутах на машине.
Школы рядом с Дубай Сайенс Парком
Со школами здесь хорошо: вокруг, в Аль Барша Саут, несколько сильных британских и IB-школ. Рейтинги по последним инспекциям KHDA, школьного регулятора Дубая.
- Nord Anglia International School Dubai — британская программа и IB, «Outstanding».
- Repton School Al Barsha — британская программа, «Very Good».
- Brighton College Dubai — британская программа, «Very Good».
- GEMS Founders School Dubai — британская программа, «Very Good».
- GEMS World Academy — программа IB, «Very Good».
- Bloom World Academy — программа IB, «Good».
Дома и проекты
Готовые: Skyhills Residences, Mont Rose, Bella Rose, Orchid Residence, Science Park Residence, Marriott Executive Apartments Barsha South.
Новые проекты, сдача по планам девелоперов в 2026–2027 годах: Binghatti Hills, Binghatti Hillviews и Binghatti Hillside, Skyhills Astra от Hijazi Real Estate, Aqua Flora и Aqua Dimore от Vincitore, SAAS Hills, 11 Hills Park от TownX, Nova и Helix Tower от Al Ansari.
Строится здесь много, и сроки у разных девелоперов разные. Как реально идёт стройка по конкретному проекту, смотрите в разделе «Как идёт стройка» в DXB Radar. Процент готовности там из данных Земельного департамента, а не от девелопера.
Плюсы и минусы Дубай Сайенс Парка
Я читал отзывы жителей и гайды Property Finder, Bayut и Driven Properties, плюс то, что нам говорят клиенты. Картина такая.
Что хвалят:
- Тихий район, спокойнее, чем Марина или Даунтаун.
- Удобный выезд на Умм Сукейм, E311 и Аль Хаиль.
- Цены ниже, чем в соседнем Dubai Hills Estate.
- Новая больница в самом районе и сильные школы рядом.
- Для тех, кто работает в самом парке, дорога на работу занимает пару минут.
На что жалуются:
- Нет метро, без машины тяжело.
- Пробки в часы пик на выездах.
- Район ещё строится, вокруг стройки.
- Почти одни квартиры, вилл и таунхаусов здесь не купить.
Мой взгляд
Мне этот район нравится как место для жизни и для сдачи. Он стоит в хорошей точке: рядом Dubai Hills, Аль Барша, Арджан, до моря и Марины минут 20. Рядом хорошие школы, а с открытием American Hospital с медициной стало совсем спокойно. Сюда охотно едут молодые специалисты, пары и семьи, которые работают в Аль Барше, Dubai Hills или в самом парке. Отсюда и неплохая доходность, особенно по студиям и двушкам.
Единственное, о чём стоит помнить: в ближайшие пару лет здесь сдадут много новых домов, поэтому важно выбирать дом с хорошей управляющей компанией. Зато когда стройки закончатся, здесь будет готовый жилой квартал с больницей, школами рядом и магазинами у дома. Для арендаторов это важно.
Моя команда может показать готовые квартиры в Дубай Сайенс Парке с реальными ценами сделок и арендой по конкретным домам — оставьте заявку.
Частые вопросы о Дубай Сайенс Парке
Сколько стоит квартира в Дубай Сайенс Парке?
По сделкам Земельного департамента готовая студия стоит около 600 тыс. AED, 1 спальня около 1 млн AED, 2 спальни около 1,6 млн AED. На стройке дороже: 1 спальня около 1,48 млн AED.
Какая доходность от аренды в Дубай Сайенс Парке?
1 спальня сдаётся примерно за 72 тыс. AED в год. Это около 7,2% грязными и около 5,3% чистыми, после сервисного сбора, простоя и расходов на покупку. У 2 спален чистыми около 6,4%.
Есть ли метро в Дубай Сайенс Парке?
Нет. Ближайшая станция красной линии — Mall of the Emirates, до неё 10–15 минут на машине. Район обслуживает автобус RTA F36.
Какие школы рядом с Дубай Сайенс Парком?
Nord Anglia International School Dubai с рейтингом KHDA «Outstanding», Repton School Al Barsha, Brighton College Dubai, GEMS Founders School и GEMS World Academy с рейтингом «Very Good».
Дубай Сайенс Парк или Арджан — что выбрать?
Цены на готовые квартиры почти одинаковые, и доходность 1 спальни тоже, около 5,3% чистыми. В Арджане больше готовых домов и Miracle Garden рядом. Сайенс Парк чуть ближе к Dubai Hills и Аль Барше, и в нём своя новая больница. Решает конкретный дом.
Все цифры по районам Дубая — в DXB Radar. Это не инвестиционная рекомендация: подробности уточняйте у брокера компании 2088 Real Estate.
Источники: открытые данные Земельного департамента Дубая (data.dubai), сделки по 28.09.2026; Propsearch; Bayut; MyBayut; Property Finder; Property Finder, плюсы и минусы; Driven Properties; Wikipedia; Khaleej Times, American Hospital, февраль 2026; рейтинги KHDA; Fortune, июнь 2026; The National, UBS, сентябрь 2026. Цифры актуальны на сентябрь 2026 года.
