Дубай Спортс Сити — один из тех районов, про которые меня спрашивают клиенты, когда хотят недорогую квартиру под сдачу. Район строили вокруг крикетного стадиона и гольф-клуба, первые дома сдали ещё в конце 2000-х, и сейчас здесь живёт много людей. За последние 12 месяцев с квартирами здесь прошло около 2 840 сделок. Давайте разберёмся: сколько стоят квартиры, сколько они приносят, где школы и что про район говорят жители.
КороткоДубай Спортс Сити — фрихолд-район в Dubailand на Шейх Мохаммед бин Зайед (E311). Готовая студия здесь стоит около 470 тыс. AED, 1 спальня — около 705 тыс. AED. Годовая аренда — 42 тыс. AED за студию и 60 тыс. за 1 спальню. Чистая доходность 1 спальни после всех расходов — около 6,1% в год. Цены в тех же домах за год не изменились. Метро нет, 60% сделок — на стройке.
Где находится Дубай Спортс Сити
Спортс Сити входит в большой Dubailand и стоит вдоль Шейх Мохаммед бин Зайед (E311). Соседи — Мотор Сити, JVC, Jumeirah Golf Estates и Дубай Продакшн Сити. С северной стороны район выходит на улицу Хесса. До Mall of the Emirates на машине минут 15, до Марины около 20, до Даунтауна 20–25, до аэропорта DXB около 30. В час пик, конечно, дольше.
Мастер-девелопер — компания Dubai Sports City. Стройку начали в 2004 году, район открылся в 2008-м. В нём стадион Dubai International Stadium на 25 тысяч мест, где играют крикетные матчи международного уровня, академия ICC, гольф-клуб The Els Club с полем, которое спроектировал Эрни Элс, и спорткомплекс с футбольными полями, олимпийской беговой дорожкой и кортами. Это фрихолд, иностранец покупает квартиру в собственность.
Метро в районе нет. Ближайшая станция Красной линии, Dubai Internet City, минутах в 12–15 на машине. Автобусы есть, но жители честно пишут, что без машины здесь тяжело. Для тех, кто ездит на работу в сторону Аль Барши, есть хорошая новость. В апреле 2026 года RTA закончила первый этап реконструкции улицы Хесса, от Шейх Зайед Роуд до Аль Хаиль. В феврале 2026 года подписали контракт на второй этап, от Аль Хаиль до E311. После него дорога на этом участке должна занимать около 5 минут вместо 24.
Цены и доходность в Дубай Спортс Сити в 2026 году
Цифры я беру не из объявлений, а из открытых данных Земельного департамента Дубая (DLD). Те же данные у нас в DXB Radar.
| Сделок с квартирами за 12 месяцев | около 2 840, из них 60% — на стройке |
| Готовая квартира: студия / 1 / 2 спальни | около 0,47 / 0,71 / 1,18 млн AED |
| На стройке: студия / 1 / 2 спальни | около 0,67 / 1,09 / 1,6 млн AED |
| Аренда в год: студия / 1 / 2 спальни | 42 / 60 / 85 тыс. AED |
| Изменение цен за год в тех же домах | без изменений |
| Аренда за год | −3,5% |
| Сервисный сбор | около 16 AED за кв. фут в год |
Считаем. Готовая 1 спальня стоит около 705 тыс. AED и сдаётся примерно за 60 тыс. в год. Это 8,5% грязными. Вычитаем сервисный сбор, закладываем 5% на простой и мелкий ремонт, добавляем 6% расходов на покупку. Чистыми остаётся около 6,1% в год. Для Дубая это высокая доходность. Студии считаются ещё лучше: около 6,5% чистыми.
Весной 2026 года, когда начался конфликт вокруг Ирана, покупатели по всему Дубаю взяли паузу, и во многих районах цены просели. В Спортс Сити цены в тех же домах за год остались на месте, и за последние три месяца тоже ровно. Аренда за год немного подешевела, на 3,5%, это я уже учёл в расчёте выше.
Имейте в виду, разница между готовым жильём и стройкой здесь большая. Квартира на стройке стоит на 35–55% дороже готовой. Большая часть готовых домов в районе построена в конце 2000-х и в 2010-х, а новые проекты продаются с другими ценами. Если вам нужен доход от аренды сразу, я бы смотрел готовые квартиры: вход дешевле, и деньги они приносят с первого месяца.
Инфраструктура
- Магазины: в районе есть супермаркеты Al Maya, Grandiose и Big Value, рядом Carrefour. Молл City Centre Me’aisem в соседнем Продакшн Сити — минуты 3 на машине, First Avenue Mall в Мотор Сити — около 6 минут.
- Медицина: в районе есть клиники Aster и Saudi German Clinic. Больницы в самом районе нет, до Emirates Hospital примерно 7 минут на машине.
- Спорт: The Els Club, академия ICC, фитнес-клуб FitRepublik, футбольная академия LaLiga Academy, регбийный клуб Dubai Knights Eagles.
- Отдых: на стадионе проходят крикетные матчи и турниры. Рядом парки и дорожки для пробежек.
Школы рядом с Дубай Спортс Сити
Для семей с детьми здесь есть сильная начальная школа в самом районе и несколько хороших школ рядом. Рейтинги привожу по последним инспекциям KHDA, это школьный регулятор Дубая.
- Victory Heights Primary School — британская программа, начальная школа, «Outstanding», прямо в районе.
- Royal Grammar School Guildford Dubai — британская программа, «Very Good», на улице Хесса, у Tilal Al Ghaf.
- Dwight School Dubai — программа IB, «Good», рядом с академией ICC.
- GEMS Metropole School — британская программа, «Good», в Мотор Сити, минут 6 на машине.
Детские сады в районе: The Wonder Years Nursery, Kinder Castle Nursery.
Дома и проекты
Готовые: Canal Residence West, Elite Sports Residence, Olympic Park, Golf Tower, Tennis Tower, Cricket Tower, Eagle Heights. Для семей есть Victory Heights, закрытый посёлок с виллами у гольф-поля, и Gallery Villas.
Новые проекты: на 2026 год по плану приходилась сдача Azizi Grand, Samana Golf Views и Fairway Residences. На 2027 год запланированы Vega от Acube и Verde от Vision (II квартал), The Community Sports Arena от AQUA и Hadley Heights 2 от LEOS (IV квартал). Строится и Sportz от Danube.
Процент готовности по каждому проекту, по данным Земельного департамента, можно посмотреть в разделе «Как идёт стройка» в DXB Radar.
Плюсы и минусы Дубай Спортс Сити
Я почитал, что пишут жители на форумах и в обзорах Bayut, Property Finder и Driven Properties. Плюс то, что нам говорят клиенты. Картина такая.
Что хвалят:
- Квартиры одни из самых доступных среди соседних районов.
- Много спорта рядом: гольф, стадион, футбольные поля, теннис, бассейны.
- Быстрый выезд на E311 и Аль Хаиль.
- Молл City Centre Me’aisem буквально за углом.
- Спокойная семейная атмосфера, особенно в Victory Heights.
На что жалуются:
- Метро нет, без машины неудобно.
- В районе идут стройки, от них шум.
- Больницы в самом районе нет, за серьёзной медициной нужно ехать.
- В часы пик на выездах пробки.
Мой взгляд
Спортс Сити я считаю хорошим районом для тех, кто покупает под сдачу и хочет высокий доход с готовой квартиры. Цены на входе здесь ниже, чем у большинства соседей, а чистая доходность 1 спальни около 6,1%. Для жизни район тоже нормальный: рядом молл, школы, много спорта, а семьи с детьми выбирают Victory Heights.
Район продолжает достраиваться. На 2026–2027 годы запланирована сдача нескольких новых домов, а второй этап улицы Хесса должен сильно упростить дорогу в сторону Аль Барши и Шейх Зайед Роуд. Единственное, что стоит учитывать: вместе с новыми домами в районе станет больше квартир под аренду, поэтому смотреть лучше дома с нормальной управляющей компанией.
Моя команда может показать реальные сделки и цены аренды по конкретным домам Дубай Спортс Сити — оставьте заявку.
Частые вопросы о Дубай Спортс Сити
Сколько стоит квартира в Дубай Спортс Сити?
По сделкам Земельного департамента готовая студия стоит около 470 тыс. AED, 1 спальня около 705 тыс. AED, 2 спальни около 1,18 млн AED. На стройке дороже примерно на 35–55%.
Какая доходность от аренды в Дубай Спортс Сити?
1 спальня сдаётся примерно за 60 тыс. AED в год. Это около 8,5% грязными и около 6,1% чистыми, если вычесть сервисный сбор, простой и расходы на покупку.
Есть ли в Дубай Спортс Сити метро?
Нет. Ближайшая станция Красной линии, Dubai Internet City, в 12–15 минутах на машине. По району ходят автобусы.
Какие школы есть в Дубай Спортс Сити и рядом?
В районе Victory Heights Primary School с рейтингом KHDA «Outstanding». Рядом Royal Grammar School Guildford Dubai («Very Good»), Dwight School Dubai и GEMS Metropole School («Good»).
Спортс Сити или Мотор Сити — что выбрать?
Районы соседние. В Спортс Сити готовая 1 спальня дешевле, около 705 тыс. AED против 940 тыс., а чистая доходность выше, 6,1% против 5,6%. В Мотор Сити есть свой молл First Avenue, и цены там за год выросли. Под сдачу я бы смотрел Спортс Сити, но решает конкретный дом.
Все цифры по районам Дубая — в DXB Radar. Это не инвестиционная рекомендация: подробности уточняйте у брокера компании 2088 Real Estate.
Источники: открытые данные Земельного департамента Дубая (data.dubai), сделки по 28.09.2026; Bayut, гид по району; Bayut, плюсы и минусы; Property Finder; Property Finder, школы; Driven Properties; Propsearch; Propsearch, дома; ezre, сдача в 2027 году; Gulf Business, улица Хесса; Dubai Media Office, второй этап Хессы; рейтинги KHDA; Fortune, июнь 2026; The National, UBS, сентябрь 2026. Цифры актуальны на сентябрь 2026 года.
