Про Dubai Studio City многие знают только то, что там снимают кино и работают телеканалы. Это правда, район задумывали как центр медиапроизводства. Но рядом со студиями давно выросли жилые дома, и сделок с квартирами там за год прошло почти полторы тысячи. Давайте разберёмся, сколько там стоят квартиры, сколько они приносят, что рядом из школ и магазинов и что пишут про район жители.
КороткоDubai Studio City — фрихолд-район TECOM Group в Dubailand, между Мотор Сити, Arabian Ranches и DAMAC Hills. Готовая студия здесь стоит около 520 тыс. AED, 1 спальня — около 790 тыс. AED. Годовая аренда — 46 тыс. AED за студию и 65 тыс. за 1 спальню. Чистая доходность 1 спальни после всех расходов — около 6,1% в год, студии — около 6,6%. Цены в тех же домах за год снизились на 2,5%. Метро нет, 65% сделок — на стройке.
Где находится Dubai Studio City
Район стоит у Al Qudra Road (D63), в большом Dubailand. С севера Мотор Сити, с востока Arabian Ranches, с юга DAMAC Hills, с запада Dubai Sports City. Выезд на Шейх Мохаммед бин Зайед (E311) рядом. До Mall of the Emirates на машине около 15–20 минут, до Даунтауна 20–25, до аэропорта DXB около 30–35.
Район запустили в 2005 году. Мастер-девелопер — TECOM Group, это структура Dubai Holding, та же, что делала Dubai Media City и Dubai Production City. Здесь одновременно фризона для кино- и телекомпаний со студиями и павильонами и жилой квартал. Жильё — фрихолд, иностранец покупает квартиру в собственность. Почти всё жильё тут в многоквартирных домах.
Транспорт. Метро в районе нет. Фидерный автобус F30 возит жителей до станции Mall of the Emirates на Красной линии. На машине до ближайших станций метро на Шейх Зайед Роуд минут 15–20. Главная дорога района — Al Qudra Road, рядом проходит и Hessa Street. В апреле 2026 года RTA открыла первую очередь расширения Hessa Street, от Шейх Зайед Роуд до Аль Хаиль, по четыре полосы в каждую сторону. Сейчас строят вторую очередь, от Аль Хаиль до E311, с мостами и тоннелем. Для тех, кто ездит отсюда в сторону Барши и Шейх Зайед Роуд, это хорошая новость.
Цены и доходность в Dubai Studio City в 2026 году
Цифры я беру не из объявлений, а из открытых данных Земельного департамента Дубая (DLD). Те же данные у нас в DXB Radar.
| Сделок с квартирами за 12 месяцев | около 1 490, из них 65% — на стройке |
| Готовая квартира: студия / 1 спальня | около 0,52 / 0,79 млн AED |
| На стройке: студия / 1 / 2 спальни | около 0,56 / 1,01 / 1,56 млн AED |
| Аренда в год: студия / 1 / 2 спальни | 46 / 65 / 90 тыс. AED |
| Изменение цен за год в тех же домах | −2,5% (за последние три месяца −0,6%) |
| Аренда за год | −4,4% |
| Сервисный сбор | около 19 AED за кв. фут в год |
Считаем. Готовая 1 спальня стоит около 790 тыс. AED и сдаётся примерно за 65 тыс. в год. Это 8,2%, но это грязными. Вычитаем сервисный сбор, закладываем 5% на простой и мелкий ремонт, добавляем 6% расходов на покупку. Остаётся около 6,1% в год чистыми. Студия за 520 тыс. сдаётся примерно за 46 тыс. и даёт около 6,6% чистыми. Для Дубая это хорошие цифры.
Теперь про минус 2,5% за год. Весной 2026 года начался конфликт вокруг Ирана, покупатели взяли паузу, и цены просели во многих районах Дубая, Studio City не исключение. Здесь рынок пока не выровнялся: за последние три месяца в тех же домах ещё небольшой минус, 0,6%. Я живу в Эмиратах 15 лет и такие периоды уже видел. Во второй половине 2010-х цены несколько лет шли вниз, потом рынок всё отыграл и вырос. Гарантий, конечно, никто не даст, но покупателю сейчас есть о чём поторговаться с продавцом.
Имейте в виду разницу между готовым жильём и стройкой. Студия на стройке стоит почти как готовая, а вот 1 спальня на стройке дороже готовой примерно на 28%. Если вы покупаете под сдачу, готовая квартира начинает приносить деньги сразу, и зайти в неё дешевле.
Инфраструктура
- Магазины у домов: Spar Express, Blue Mart и другие небольшие супермаркеты у домов.
- Торговые центры: своего молла в районе нет. Ближайшие — First Avenue Mall в Мотор Сити и City Centre Me’aisem, до обоих около 15 минут на машине.
- Медицина: больницы в самом районе нет. Клиники HMC Medical Centre и Medicentres есть в соседнем Мотор Сити, ближайшая большая больница — Mediclinic Parkview в Арджане.
- Работа: студии, павильоны и офисы медиа- и продакшн-компаний фризоны прямо в районе.
- Отдых: автодром Dubai Autodrome в Мотор Сити, гольф-поле в DAMAC Hills, по Al Qudra Road можно доехать до велотрасс Аль Кудра.
Школы рядом с Dubai Studio City
Школ внутри самого района нет, но по соседству, в Мотор Сити, Arabian Ranches и Dubai Sports City, есть сильные варианты. Рейтинги я привожу по последним инспекциям KHDA, это школьный регулятор Дубая.
- GEMS Metropole School в Мотор Сити — британская программа, «Good», меньше 1 км.
- Jumeirah English Speaking School Arabian Ranches — британская программа и IB, «Outstanding».
- Ranches Primary School в Arabian Ranches — британская начальная школа, «Very Good», около 2,5 км.
- Victory Heights Primary School в Dubai Sports City — британская начальная школа, «Outstanding».
Дома и проекты
Готовые: Glitz 1, 2 и 3 от Danube, Samana Golf Avenue, Samana Santorini, Laya Heights, Celia Residence, Azizi Vista, Azizi Beach Oasis.
На стройке со сдачей в 2026–2028 годах: Laya Courtyard, Arisha Terraces от Qube, Verano by Prescott, The First Collection Studio City и другие.
Если хотите посмотреть, как продвигается конкретный проект, зайдите в раздел «Как идёт стройка» в DXB Radar. Там процент готовности по данным Земельного департамента, а не со слов застройщика.
Плюсы и минусы Dubai Studio City
Я почитал, что пишут про район жители на форумах и в обзорах Bayut и Property Finder. Плюс то, что нам говорят наши клиенты. Картина примерно такая.
Что хвалят:
- Аренда и цены ниже, чем в более известных районах.
- Район тихий, во дворах бассейны и небольшие парки, с собаками здесь жить удобно.
- Удобно тем, кто работает в медиа и кино, студии прямо рядом.
- Быстрый выезд на Аль Кудра и E311.
На что жалуются:
- Метро нет, без машины неудобно.
- В часы пик пробки на выездах.
- Мало кафе, ресторанов и развлечений, за этим ездят в Мотор Сити.
- Школ внутри района нет, выбор школ рядом не очень большой.
- В районе ещё идут стройки.
Мой взгляд
Скажу прямо, Studio City мне нравится как вариант под сдачу. Готовая 1 спальня здесь стоит меньше 800 тыс. AED и приносит около 6,1% чистыми, студия ещё больше. Для района, где рядом Мотор Сити, Arabian Ranches и сильные школы, это хорошее соотношение цены и доходности.
Жить здесь удобно парам и молодым специалистам, особенно тем, кто работает в медиа, в Media City, Барше или ездит в сторону Аль Мактума и Expo City. Район спокойный, магазины на каждый день у домов, до торговых центров около 15 минут. Вторая очередь Hessa Street ускорит дорогу в сторону Барши, а новые дома, которые сдадут в ближайшие пару лет, добавят в район людей и сервиса. Единственное, до 2028 года тут появится немало новых квартир, поэтому под сдачу я бы брал готовую квартиру в доме с понятной управляющей компанией.
Моя команда может показать реальные сделки и сервисные сборы по конкретным домам Dubai Studio City — оставьте заявку.
Частые вопросы о Dubai Studio City
Сколько стоит квартира в Dubai Studio City?
По сделкам Земельного департамента готовая студия стоит около 520 тыс. AED, 1 спальня около 790 тыс. AED. На стройке 1 спальня около 1 млн AED, 2 спальни около 1,56 млн AED.
Какая доходность от аренды в Dubai Studio City?
1 спальня сдаётся примерно за 65 тыс. AED в год. Это около 8,2% грязными и около 6,1% чистыми, если вычесть сервисный сбор, простой и расходы на покупку. Студия даёт около 6,6% чистыми.
Есть ли в Dubai Studio City метро?
Нет. Фидерный автобус F30 идёт до станции Mall of the Emirates, на машине до ближайших станций Красной линии минут 15–20.
Какие школы есть рядом с Dubai Studio City?
GEMS Metropole School в Мотор Сити с рейтингом KHDA «Good», Jumeirah English Speaking School в Arabian Ranches и Victory Heights Primary School в Dubai Sports City с рейтингом «Outstanding», Ranches Primary School с рейтингом «Very Good».
Dubai Studio City или Арджан — что выбрать?
В Арджане готовая 1 спальня стоит около 1 млн AED и даёт около 5,3% чистыми, зато в районе больница Mediclinic и Miracle Garden. В Studio City такая квартира дешевле, около 790 тыс. AED, а чистая доходность около 6,1%. Если важна доходность при меньшем бюджете, смотрите Studio City. Решает всё равно конкретный дом.
Все цифры по районам Дубая — в DXB Radar. Это не инвестиционная рекомендация: подробности уточняйте у брокера компании 2088 Real Estate.
Источники: открытые данные Земельного департамента Дубая (data.dubai), сделки по 28.09.2026; Propsearch; Propsearch, дома и сроки сдачи; Bayut; Bayut, плюсы и минусы; Property Finder; Dubai Media Office, Hessa Street; Dubai Media Office, вторая очередь Hessa Street; рейтинги KHDA; Fortune, июнь 2026; The National, UBS, сентябрь 2026. Цифры актуальны на сентябрь 2026 года.
