Про Маджан меня стали спрашивать совсем недавно. Ещё несколько лет назад это был тихий кусок Дубайленда, про который мало кто слышал. А сейчас там одна стройка за другой, и за последние 12 месяцев с квартирами в Маджане прошло около 6 000 сделок. Давайте разберёмся, что там с ценами, сколько приносит аренда, где школы и что пишут люди, которые там уже живут.
КороткоМаджан — фрихолд-район в Дубайленде, у трассы Шейх Мохаммед бин Зайед (E311), рядом с Al Barari и Global Village. Готовая студия здесь стоит около 720 тыс. AED, 1 спальня — около 1,15 млн AED. Годовая аренда — 43 тыс. AED за студию и 65 тыс. за 1 спальню. Чистая доходность 1 спальни после всех расходов — около 3,9% в год, у студии — около 4,2%. Цены в тех же домах за год снизились на 4,8%, за последние три месяца — плюс 0,9%. Метро нет, 85% сделок — на стройке.
Где находится Маджан
Маджан стоит в Дубайленде, в квартале Wadi Al Safa 3, прямо у трассы Шейх Мохаммед бин Зайед (E311). Соседи — Al Barari и Living Legends, рядом Global Village и IMG Worlds of Adventure. До Дубай Силикон Оазиса отсюда минут 10 на машине, до Даунтауна и Дубай Молла около 20–25, до аэропорта DXB около 25–30.
Район запустила в 2006 году компания Mizin из группы Tatweer. Схема тут была такая: участки продавали инвесторам, и каждый дом строил свой застройщик по общим правилам мастер-плана. Поэтому дома в Маджане очень разные, от небольших частных зданий до проектов Binghatti, Samana и DAMAC. Это фрихолд, иностранец покупает квартиру в собственность.
Транспорт. Метро рядом нет. До ближайших станций Красной линии в районе Бизнес Бэя ехать минут 20 с лишним на машине. Раньше главной проблемой был въезд в район с E311 в час пик. В августе 2024 года RTA переделала въезды в Маджан и Al Barari: поставила светофорный перекрёсток и реверсивную полосу. Задержка на въезде вечером сократилась с 9 минут до 4,5.
Цены и доходность в Маджане в 2026 году
Цифры я беру из открытых данных Земельного департамента Дубая (DLD), по реальным сделкам. Те же данные у нас в DXB Radar.
| Сделок с квартирами за 12 месяцев | около 6 000, из них 85% — на стройке |
| Готовая квартира: студия / 1 / 2 спальни | около 0,72 / 1,15 / 1,65 млн AED |
| На стройке: студия / 1 / 2 / 3 спальни | около 0,59 / 1,12 / 1,7 / 2,28 млн AED |
| Аренда в год: студия / 1 / 2 / 3 спальни | 43 / 65 / 85 / 118 тыс. AED |
| Изменение цен за год в тех же домах | −4,8% (за последние три месяца +0,9%) |
| Аренда за год | −3,6% |
| Сервисный сбор | около 16 AED за кв. фут в год |
Считаем. Готовая 1 спальня стоит около 1,15 млн AED и сдаётся примерно за 65 тыс. в год. Это 5,7% грязными. Вычитаем сервисный сбор, закладываем 5% на простой и мелкий ремонт, добавляем 6% расходов на покупку. Чистыми остаётся около 3,9% в год. Со студией картина чуть лучше: около 6% грязными и 4,2% чистыми.
Теперь про минус 4,8% за год. В марте 2026 года начался конфликт вокруг Ирана, покупатели по всему Дубаю взяли паузу, и цены во многих районах просели. Маджан не исключение. Я живу в Эмиратах 15 лет и такое уже видел: во второй половине 2010-х цены несколько лет шли вниз, а потом рынок всё отыграл и вырос. В Маджане выравнивание уже видно, за последние три месяца цены в тех же домах подросли на 0,9%. Гарантий тут, конечно, никто не даст.
Имейте в виду одну особенность района. Почти все сделки здесь на стройке, 85%. И студия на стройке стоит заметно дешевле готовой, около 590 тыс. против 720 тыс. AED. Квартира с 1 спальней на стройке и готовая стоят почти одинаково. То есть если вы готовы подождать сдачи дома, зайти в Маджан можно с меньшим бюджетом. А если нужен доход от аренды сразу, смотрите на готовые дома.
Инфраструктура
- Торговый центр: Midtown Central Majan прямо в районе, там больше 30 магазинов и кафе. Есть ещё Remal Mall, небольшой торговый центр с клиникой и ресторанами.
- Супермаркеты: Carrefour, Jef The Grocer, Viva и небольшие магазины на первых этажах домов.
- Моллы побольше: Cityland Mall и Dubai Outlet Mall, до каждого около 15 минут на машине.
- Медицина: в районе есть клиники, например Health Avenue Polyclinic и Emirates Clinic. За большой больницей придётся ехать в соседние районы.
- Отдых: Global Village и IMG Worlds of Adventure буквально рядом.
Школы рядом с Маджаном
Своих школ в самом Маджане нет, но несколько хороших школ есть по соседству. Рейтинги по последним инспекциям KHDA, это школьный регулятор Дубая.
- Dunecrest American School — американская программа, «Good», около 1 км, рядом с Al Barari.
- GEMS FirstPoint School — британская программа, «Very Good», в The Villa, тоже в Дубайленде.
- The Aquila School — британская программа, «Good», тоже в The Villa.
Дома и проекты
Готовые: Madison Residences от DAMAC, The Haven Residences, Forum Residences, Sherena Residence, Majan One Residences, Tulip Oasis 8 и 9, Aras Residence, Al Rabia Tower, Barari Views, The Grove.
На стройке со сдачей в 2026–2029 годах: The Haven II (конец 2026), Binghatti Titania и Binghatti Vintage (начало 2027), Jade Tower (2027), Samana Barari Views (2027), Samana Barari Heights (2028), Vincitore Wellness Estate (2029), а также Binghatti Skyflame, Samana Barari Lagoons и другие.
Строек в районе много, сейчас строится больше 60 домов. Как идёт конкретный проект, можно посмотреть в разделе «Как идёт стройка» в DXB Radar. Там процент готовности по данным Земельного департамента, а не со слов застройщика.
Плюсы и минусы Маджана
Я почитал отзывы жителей на Property Finder и обзоры Bayut, Propsearch и bhomes. Плюс то, что нам говорят клиенты. Вот что получается.
Что хвалят:
- Тихо и спокойно, дороги и озеленение внутри района в порядке, дома в основном нормально обслуживаются.
- Быстрый выезд на E311, до Даунтауна около 20–25 минут.
- Цены ниже, чем в соседних Al Barari и Living Legends.
- Есть детские площадки, дорожки для прогулок, супермаркеты рядом с домами.
- Global Village и IMG Worlds под боком.
На что жалуются:
- Метро нет, автобусов мало, без машины неудобно.
- Район ещё строится, в некоторых кварталах шум и пыль.
- Мало ресторанов и развлечений внутри района.
- Школ в самом районе нет, возить детей приходится на машине.
Мой взгляд
Маджан хорошо подходит тем, кто работает в Силикон Оазисе, Академик Сити или ездит в центр на машине и не хочет переплачивать за адрес. Здесь спокойно, есть свой торговый центр, а семьи ценят соседство с Al Barari и американской школой Dunecrest. Для инвестора район интересен низким порогом входа: студия на стройке стоит меньше 600 тыс. AED.
Дальше району будет помогать сама застройка. В 2026–2027 годах сдадут The Haven II, два проекта Binghatti, Samana Barari Views и другие дома. Людей станет больше, а вместе с ними подтянутся кафе, магазины, сервис. Так в своё время росли JVC и Арджан. Единственное, о чём стоит помнить: новых квартир выйдет много, поэтому я бы выбирал дом с понятным застройщиком и хорошей управляющей компанией.
Моя команда может показать реальные сделки и готовые дома в Маджане — оставьте заявку.
Частые вопросы о Маджане
Сколько стоит квартира в Маджане?
По сделкам Земельного департамента готовая студия стоит около 720 тыс. AED, 1 спальня около 1,15 млн AED, 2 спальни около 1,65 млн AED. Студия на стройке дешевле, около 590 тыс. AED.
Какая доходность от аренды в Маджане?
1 спальня сдаётся примерно за 65 тыс. AED в год. Это около 5,7% грязными и около 3,9% чистыми. У студии около 6% грязными и 4,2% чистыми.
Есть ли в Маджане метро?
Нет. До ближайших станций Красной линии в районе Бизнес Бэя минут 20 с лишним на машине.
Какие школы есть рядом с Маджаном?
Dunecrest American School («Good» по KHDA) примерно в 1 км, GEMS FirstPoint School («Very Good») и The Aquila School («Good») в The Villa, тоже в Дубайленде.
Маджан или Арджан — что выбрать?
Арджан более обжитой, рядом больница Mediclinic и сильные школы, а доходность там выше. Маджан моложе, почти всё продаётся на стройке, зато студию на стройке можно взять дешевле. Решает конкретный дом и ваша цель.
Все цифры по районам Дубая — в DXB Radar. Это не инвестиционная рекомендация: подробности уточняйте у брокера компании 2088 Real Estate.
Источники: открытые данные Земельного департамента Дубая (data.dubai), сделки по 28.09.2026; Propsearch; Propsearch, дома Маджана; Bayut; Property Finder; bhomes; Dubai Media Office, въезды в Маджан и Al Barari; рейтинги KHDA; Fortune, июнь 2026; The National, UBS, сентябрь 2026. Цифры актуальны на сентябрь 2026 года.
