Когда говорят «Мейдан», многие вспоминают ипподром и Dubai World Cup. Но вокруг ипподрома есть и жилой район, по документам Земельного департамента он называется Nad Al Shiba 1. Тихие малоэтажные дома, виллы, поле для гольфа, а до Даунтауна минут 15 на машине. А ещё здесь сейчас строят Binghatti City с башнями под брендом Mercedes-Benz. Давайте разберёмся по реальным сделкам: что тут сколько стоит, сколько приносит и что говорят люди, которые здесь живут.
КороткоМейдан у ипподрома (Nad Al Shiba 1) — фрихолд-район в Mohammed Bin Rashid City, примерно в 15 минутах на машине от Даунтауна. Готовая квартира с 1 спальней стоит около 1,19 млн AED, с 2 спальнями — около 2,5 млн AED. Годовая аренда — 80 тыс. AED за 1 спальню и 122 тыс. за 2 спальни, чистая доходность 1 спальни около 4,5%. За год прошло около 1 950 сделок с квартирами, 91% из них — на стройке. Метро нет, ближайшая станция — Business Bay.
Где находится Мейдан у ипподрома
Район стоит вокруг ипподрома Мейдан, в Mohammed Bin Rashid City. Выезды на Аль Хаиль Роуд (E44) и улицу Аль Мейдан. Соседи — Azizi Riviera, Sobha Hartland, District One и Над Аль Шеба Гарденс. До Бурдж Халифы и Дубай Молла около 16 минут на машине, до аэропорта DXB около 20 минут, до Палм Джумейры около 28.
Мастер-план района делала компания Meydan Group. Сейчас Meydan входит в Dubai Holding. Сами дома строят разные девелоперы: MAG, G&Co, Binghatti и другие. Это фрихолд, иностранец покупает недвижимость в собственность.
Имейте в виду, в этой статье я разбираю именно квартиры у ипподрома. Про соседний Azizi Riviera у меня есть отдельный разбор.
Транспорт. Метро внутри района нет. Ближайшая станция Красной линии, Business Bay, примерно в 12–15 минутах на машине. Автобусы RTA ходят, но остановки не всегда рядом с домом, так что здесь живут на машине или на такси. В апреле 2026 года утвердили линию метро Gold Line, она пройдёт через Мейдан и должна открыться в 2032 году. Где именно будут станции, пока не опубликовано.
Цены и доходность в Мейдане в 2026 году
Цифры я беру не из объявлений, а из открытых данных Земельного департамента Дубая (DLD). Те же данные у нас в DXB Radar.
| Сделок с квартирами за 12 месяцев | около 1 950, из них 91% — на стройке |
| Готовая квартира: 1 / 2 / 3 спальни | около 1,19 / 2,52 / 4,16 млн AED |
| На стройке: студия / 1 / 2 / 3 спальни | около 1,35 / 2,32 / 3,27 / 5,65 млн AED |
| Аренда в год: 1 / 2 / 3 спальни | 80 / 122 / 170 тыс. AED |
| Изменение цен за последние три месяца | −5,4% |
| Аренда за год | −11,8% |
| Сервисный сбор | около 25,5 AED за кв. фут в год |
Считаем. Готовая 1 спальня стоит около 1,19 млн AED и сдаётся примерно за 80 тыс. в год. Это 6,7% грязными. Дальше вычитаем сервисный сбор, закладываем простой и мелкий ремонт, добавляем расходы на покупку. Чистыми остаётся около 4,5% в год. С 2 и 3 спальнями доходность ниже, примерно 2,8% и 2,2% чистыми, такие квартиры обычно покупают для себя.
Теперь про минус 5,4% за последние три месяца. В марте 2026 года начался конфликт вокруг Ирана, покупатели взяли паузу, и цены просели по всему Дубаю. Я живу в Эмиратах 15 лет и такое уже видел: во второй половине 2010-х цены несколько лет шли вниз, потом рынок всё отыграл и вырос. Скажу прямо, в Мейдане выравнивания пока не видно, цены ещё снижаются. Гарантий тут никто не даст. Но для покупателя готовой квартиры сейчас хорошее время спокойно поторговаться.
Квартира на стройке здесь стоит почти вдвое дороже готовой. Сравнивать их напрямую не стоит: готовые квартиры — это в основном малоэтажные дома 2010-х годов, а на стройке продают новые брендовые башни с другой отделкой и другим уровнем цен.
Инфраструктура
- Магазины: в торговом центре Meydan Heights есть супермаркет Spinneys, кафе и рестораны. На первых этажах домов The Polo Residence есть аптека, салоны и ресторан. За большими покупками ездят в Dubai Mall.
- Моллы рядом: в соседнем Sobha Hartland строят торговый центр, открыть его обещают в конце 2026 года. Meydan One Mall строят давно, открытие уже несколько раз переносили.
- Медицина: Nad Al Sheba Health Center и клиника American Hospital в Над Аль Шеба, в Sobha Hartland есть Life GP Clinic.
- Спорт и отдых: ипподром Мейдан, поле для гольфа The Track Meydan Golf, велодорожка Nad Al Sheba Cycle Path с маршрутами на 4, 6 и 8 км, спорткомплекс Nad Al Sheba.
- В комьюнити: парки, бассейны, спортплощадки и мечети, рядом теннисная академия Meydan.
Школы рядом с Мейданом
Для семей тут всё неплохо, хорошие школы совсем рядом. Рейтинги я привожу по последним инспекциям KHDA, это школьный регулятор Дубая.
- Bilingual French International School — двуязычная французская школа, «Very Good», около 300 метров от The Polo Residence.
- Hartland International School — британская программа, «Very Good», около 3 км, в Sobha Hartland.
- North London Collegiate School Dubai — программа IB, «Very Good», тоже в Sobha Hartland.
Детские сады рядом: Odyssey Nursery и Maple Bear Nursery.
Дома и проекты
Готовые квартиры: The Polo Residence от MAG — 29 пятиэтажных домов у ипподрома, сдан в 2017 году. Квартиры с 1–4 спальнями, есть бассейн, спа и спортплощадки.
Готовые виллы: Millennium Estates от G&Co — 198 вилл, сдан в 2016 году, внутри него закрытый посёлок Grand Views. Рядом с ипподромом ещё стоит Meydan Heights, 528 таунхаусов от Meydan Group, но там живут сотрудники Emirates.
На стройке: главный проект района — Mercedes-Benz Places Binghatti City. Это 12 башен, проект на 30 млрд AED, запустили в декабре 2025 года, сдачу планируют во втором квартале 2029 года. Внутри него Binghatti строит Maybach Ultimate Luxury, две башни на 27 и 33 этажа, около 1 230 квартир и помещений. На Meydan Avenue строится небольшой дом Vedaire Residences от Elton, сдача ориентировочно в третьем квартале 2027 года.
Как продвигается конкретный проект, можно посмотреть в разделе «Как идёт стройка» в DXB Radar. Там процент готовности по данным Земельного департамента, а не со слов застройщика.
Плюсы и минусы Мейдана
Я почитал обзоры Bayut и Propsearch, что пишут жители, и добавил то, что нам говорят клиенты. Картина такая.
Что хвалят:
- Центр рядом: до Даунтауна и Бизнес Бэя около 15 минут, до аэропорта около 20.
- Спокойно и просторно: невысокие дома, виллы, много зелени.
- Гольф, ипподром и длинная велодорожка прямо у дома.
- Хорошие школы рядом, есть из чего выбрать.
На что жалуются:
- Метро нет, общественного транспорта мало, без машины неудобно.
- Своего большого молла пока нет, Meydan One Mall всё ещё строится.
- Вокруг большие стройки, в ближайшие годы будет шум и грузовики.
Мой взгляд
Мне этот район нравится. Он в самом центре нового Дубая, но при этом живёт тихо: невысокие дома, парк, гольф, велодорожка. Здесь хорошо семьям, которым нужна большая квартира или вилла недалеко от Даунтауна и от школ. И тем, кто работает в центре и не хочет жить в башне на 50 этажей.
Дальше вокруг будет много нового. Binghatti City добавит тысячи жителей и свою инфраструктуру. Скорее всего, откроется молл в соседнем Sobha Hartland, а потом и Meydan One Mall. К 2032 году должна прийти Gold Line метро. Всё это будет поддерживать спрос на жильё в районе. Единственное, что я бы учитывал: ближайшие несколько лет рядом будут большие стройки, поэтому готовую квартиру лучше выбирать в доме подальше от них.
Моя команда может показать реальные сделки и сервисные сборы по конкретным домам Мейдана — оставьте заявку.
Частые вопросы о Мейдане
Сколько стоит квартира в Мейдане?
По сделкам Земельного департамента готовая квартира с 1 спальней стоит около 1,19 млн AED, с 2 спальнями около 2,5 млн AED, с 3 спальнями около 4,2 млн AED. В новых проектах на стройке 1 спальня стоит около 2,3 млн AED.
Какая доходность от аренды в Мейдане?
1 спальня сдаётся примерно за 80 тыс. AED в год. Это около 6,7% грязными и около 4,5% чистыми, если вычесть сервисный сбор, простой и расходы на покупку.
Есть ли в Мейдане метро?
Нет. Ближайшая станция Красной линии, Business Bay, примерно в 12–15 минутах на машине. Линия Gold Line пройдёт через Мейдан, открыть её планируют в 2032 году.
Какие школы есть рядом с Мейданом?
Bilingual French International School, Hartland International School и North London Collegiate School — все с рейтингом KHDA «Very Good».
Мейдан или Azizi Riviera — что выбрать?
Azizi Riviera дешевле на входе, там много студий и квартир с 1 спальней, это удобно под сдачу. У ипподрома квартиры больше, дома тише и ниже, рядом гольф и виллы, поэтому он чаще подходит семьям.
Все цифры по районам Дубая — в DXB Radar. Это не инвестиционная рекомендация: подробности уточняйте у брокера компании 2088 Real Estate.
Источники: открытые данные Земельного департамента Дубая (data.dubai), сделки по 28.09.2026; Bayut; Propsearch, Meydan; Propsearch, Nad Al Sheba 1; Propsearch, The Polo Residence; Propsearch, Meydan Heights; Propsearch, Binghatti City; Propsearch, Maybach Ultimate Luxury; Propsearch, Millennium Estates; Propsearch, Vedaire Residences; рейтинги KHDA; Dubai Media Office, Gold Line; Fortune, июнь 2026; The National, UBS, сентябрь 2026. Цифры актуальны на сентябрь 2026 года.
