Меня часто спрашивают: «Костя, а что с Мудоном? Там же одни таунхаусы и парк». В целом так и есть. Мудон — это тихий семейный район на Аль Кудра Роуд, рядом с Arabian Ranches и The Sustainable City, и за последние 12 месяцев там прошло около 520 сделок с виллами и таунхаусами. Давайте разберёмся, где он находится, сколько стоят дома по реальным сделкам, какие там школы и что про район говорят люди.
КороткоМудон (Mudon) — закрытое фрихолд-комьюнити от Dubai Properties в Dubailand, у пересечения Аль Кудра Роуд и Эмирейтс Роуд (E611). Здесь в основном таунхаусы и виллы. Готовый дом с 3 спальнями стоит около 3,4 млн AED, с 4 спальнями — около 4,6 млн. Цены в тех же домах за год выросли на 7,2%, аренда снизилась на 2,7%. Сервисный сбор низкий, около 4 AED за кв. фут. Метро рядом нет.
Где находится Мудон
Мудон стоит в Dubailand, на углу Аль Кудра Роуд и Эмирейтс Роуд (E611). Соседи — The Sustainable City, Arabian Ranches 2, DAMAC Hills и Таун Сквер. До Mall of the Emirates на машине минут 20–25, до Марины, Даунтауна и аэропорта DXB — около 25 минут.
Строит район Dubai Properties, это девелопер из группы Dubai Holding. Первые дома в Мудоне сдали в конце 2014 года, так что район уже обжитой, деревья выросли, люди живут здесь годами. Внутри несколько частей: Al Salam, Al Naseem, Rahat, Arabella 1, 2 и 3, самая новая — Mudon Al Ranim, и один жилой комплекс с квартирами, Mudon Views. В центре района большой парк с беговыми и велодорожками.
Это фрихолд, иностранец покупает дом в собственность. Дома здесь стоят дороже 2 млн AED, так что покупка даёт право на золотую визу на 10 лет.
Транспорт. Имейте в виду, без машины тут сложно. Ближайшая станция метро — Jumeirah Golf Estates на Красной линии (ветка Route 2020), туда ходит фидерный автобус F32, дорога занимает около 15 минут. Зато с дорогами стало лучше. В феврале 2026 года RTA открыла новый мост на 600 метров на Аль Кудра Роуд, у развязки, которая связывает Arabian Ranches со Студио Сити. В RTA прямо называют Мудон среди районов, которым этот участок стал удобнее: по их данным, время в пути там сократилось с 9,4 до 2,8 минуты.
Цены на таунхаусы и виллы в Мудоне в 2026 году
Цифры я беру из открытых данных Земельного департамента Дубая (DLD), по реальным сделкам. Те же данные у нас в DXB Radar.
| Сделок с виллами и таунхаусами за 12 месяцев | около 520, из них 28% — на стройке |
| Готовый дом: 3 / 4 спальни | около 3,4 / 4,6 млн AED |
| На стройке: 3 / 4 спальни | около 3,1 / 4 млн AED |
| Цена за кв. фут: готовое / на стройке | около 1 645 / 1 565 AED |
| Изменение цен за год в тех же домах | +7,2% (за последние три месяца +5,7%) |
| Аренда за год | −2,7% |
| Сервисный сбор | около 4 AED за кв. фут в год |
Считаем. Готовый дом с 3 спальнями стоит около 3,4 млн AED, а квадратный фут — около 1 645 AED. Значит, типичный дом здесь примерно 2 000 кв. футов. При сборе 4 AED за фут это около 8 тыс. AED в год на содержание района, парка и бассейнов.
Теперь про динамику. Цены в Мудоне за год выросли на 7,2%, и за последние три месяца рост продолжился, ещё плюс 5,7%. Семейные дома с садом в обжитых районах сейчас в спросе, и Мудон это хорошо показывает. Аренда за год немного снизилась, на 2,7%, так что если вы покупаете под сдачу, считайте доход по текущим ставкам, без запаса на рост.
И ещё интересный момент. Дом на стройке здесь стоит дешевле готового: 3 спальни около 3,1 млн AED против 3,4 млн. Разница около 9%. Если вам не нужно заезжать прямо сейчас, это стоит посчитать. Если нужен дом, чтобы жить уже в этом году, смотрите готовые Arabella, Rahat или Al Salam.
Инфраструктура
- В районе: центральный парк с беговыми и велодорожками, бассейны, теннисные и баскетбольные корты, футбольные поля, много детских площадок.
- Магазины и кафе: всё основное в Mudon Community Centre (его ещё называют Al Salam Town Centre): супермаркет, аптека BinSina, Starbucks, Baskin Robbins, Twin Burger, кафе Abatjour и Wofl, велнес-центр Vitalite.
- Рядом: DAMAC Mall со Spinneys, The Ranches Souk в Arabian Ranches с Carrefour, First Avenue Mall в Моторсити, всё в нескольких километрах.
- Медицина: больницы в самом Мудоне нет. Рядом Aster Medical Centre в The Ranches Souk, а с серьёзными случаями едут в Mediclinic Parkview или Saudi German Hospital.
Школы рядом с Мудоном
Для семьи с детьми здесь выбор хороший: две школы прямо в районе и несколько сильных в соседних комьюнити. Рейтинги по последним инспекциям KHDA, это школьный регулятор Дубая (учебный год 2023–24, после него KHDA инспекции не проводила).
- Ash Mount School — британская программа, в самом Мудоне. Рейтинга KHDA пока нет.
- Lycée Français International AFLEC Mudon — французская программа, в Мудоне. Инспекции KHDA ещё не было.
- Fairgreen International School в The Sustainable City — программа IB, «Good».
- Jebel Ali School в DAMAC Hills — британская программа, «Very Good», около 2 км.
- Jumeirah English Speaking School Arabian Ranches — британская программа и IB, «Outstanding».
- Ranches Primary School в Arabian Ranches — британская программа, начальная школа, «Very Good», около 1 км.
Детские сады: Blossom Nursery прямо в Мудоне, Dibber Nursery в The Sustainable City.
Комьюнити и дома
Готовые: Al Salam — таунхаусы, первые дома сдали в декабре 2014 года. Al Naseem — таунхаусы. Rahat — 450 вилл на 3–5 спален в арабском стиле. Arabella 1, 2 и 3 — таунхаусы и дома на две семьи. Mudon Views — единственный комплекс с квартирами в районе, семь этажей, сдан в 2020 году.
Новая часть: Mudon Al Ranim, таунхаусы на 3 и 4 спальни, которые строят по фазам. Первые фазы уже сданы, около 28% сделок в районе всё ещё идёт на стройке.
Процент готовности по каждому проекту по данным Земельного департамента, а не со слов застройщика, можно посмотреть в разделе «Как идёт стройка» в DXB Radar.
Плюсы и минусы Мудона
Я почитал гиды по району на Propsearch и Bayut, новости RTA по дорогам вокруг Аль Кудра, плюс то, что обычно спрашивают клиенты, которые смотрят дома в этой части Дубая. Картина примерно такая.
Что хвалят:
- Зелёный, тихий, закрытый район, много парков и детских площадок.
- Школы прямо в районе и сильные школы по соседству.
- Район обжитой, первые дома стоят с 2014 года.
- Низкий сервисный сбор для таунхаусов.
- Рядом Arabian Ranches, Таун Сквер и The Sustainable City со своими магазинами и кафе.
На что жалуются:
- Метро нет, без машины тяжело.
- Больницы в районе нет, к врачу обычно ездят в Arabian Ranches или дальше.
- Большого молла рядом нет, до Mall of the Emirates минут 20–25.
- Утром и вечером на Аль Кудра и Эмирейтс Роуд бывают пробки, хотя после нового моста стало легче.
Мой взгляд
Мудон мне нравится как район для семьи, которая хочет свой дом с садом и парком рядом, но не хочет платить цены Arabian Ranches. Район уже сложился: деревья выросли, школы работают, магазины и кафе на месте. Всё основное уже работает, ждать, пока что-то построят, не нужно.
Цены здесь за год выросли на 7,2%, и рост продолжается. Спрос поддерживают дороги: новый мост на Аль Кудра уже работает, и ехать из района стало проще. Плюс новые фазы Mudon Al Ranim добавляют району свежих домов. Единственное, о чём стоит помнить, — это машина: для жизни в Мудоне она нужна каждый день.
Моя команда может показать реальные сделки по конкретным частям Мудона и помочь выбрать между готовым домом и стройкой — оставьте заявку.
Частые вопросы о Мудоне
Сколько стоит таунхаус в Мудоне?
По сделкам Земельного департамента готовый дом с 3 спальнями стоит около 3,4 млн AED, с 4 спальнями — около 4,6 млн. На стройке 3 спальни стоят около 3,1 млн, 4 спальни — около 4 млн AED.
Какой сервисный сбор в Мудоне?
Около 4 AED за квадратный фут в год. Для дома примерно на 2 000 кв. футов это около 8 тыс. AED в год.
Есть ли метро рядом с Мудоном?
Прямо в районе нет. Ближайшая станция — Jumeirah Golf Estates на Красной линии, до неё около 15 минут на фидерном автобусе F32. Но район рассчитан на жизнь с автомобилем.
Какие школы есть в Мудоне?
В самом районе работают Ash Mount School (британская программа) и Lycée Français International AFLEC Mudon (французская), рейтингов KHDA у них пока нет. Рядом Fairgreen International School («Good»), Jebel Ali School («Very Good»), JESS Arabian Ranches («Outstanding») и Ranches Primary School («Very Good»).
Мудон или Таун Сквер — что выбрать?
Сервисный сбор одинаковый, около 4 AED за фут. Готовый таунхаус с 3 спальнями в Таун Сквер стоит около 2,9 млн AED, в Мудоне — около 3,4 млн. Таун Сквер дешевле и в нём больше магазинов. Мудон тише, зеленее, со школами прямо в районе, и цены за год здесь выросли на 7,2%.
Все цифры по районам Дубая — в DXB Radar. Это не инвестиционная рекомендация: подробности уточняйте у брокера компании 2088 Real Estate.
Источники: открытые данные Земельного департамента Дубая (data.dubai), сделки по 28.09.2026; Propsearch; Propsearch, инфраструктура; Propsearch, школы; Dubai Media Office, мост на Аль Кудра Роуд; Bayut; рейтинги KHDA. Цифры актуальны на сентябрь 2026 года.
