Про Nad Al Sheba Gardens меня обычно спрашивают семьи, которые хотят большой дом рядом с центром. Это посёлок вилл и таунхаусов от Meraas, он стоит к югу от ипподрома Мейдан, и до Даунтауна отсюда минут 15. Район ещё строится, почти все сделки здесь идут на стройке, за последние 12 месяцев их было около 320 с виллами и около 100 с квартирами. Давайте разберёмся, где он находится, сколько стоят дома по реальным сделкам, что уже построено и что будет дальше.
КороткоNad Al Sheba Gardens — фрихолд-посёлок от Meraas (Dubai Holding) в районе Над Аль Шеба 1, к югу от ипподрома Мейдан, у дороги на Аль Айн. Здесь таунхаусы с 3 спальнями и виллы на 3–7 спален. Дом с 3 спальнями на стройке стоит около 5,4 млн AED, квартира с 1 спальней — около 1,6 млн AED. 98% сделок с виллами идёт на стройке. Сервисный сбор в виллах низкий, около 4 AED за кв. фут. Метро рядом нет, до Дубай Молла около 16 минут на машине.
Где находится Nad Al Sheba Gardens
Nad Al Sheba Gardens стоит в районе Над Аль Шеба 1, это часть Mohammed Bin Rashid City. Сразу к северу ипподром Мейдан, рядом The Polo Residence, Azizi Riviera и Sobha Hartland. Рядом проходит дорога Дубай — Аль Айн (E66). До Бурдж Халифы и Дубай Молла на машине около 16 минут, до аэропорта DXB около 19, до Палм Джумейры около 25.
Строит район Meraas, это девелопер из группы Dubai Holding. Мастер-план делала Parsons International. Первые очереди запускали в 2019–2022 годах, и с тех пор Meraas выводит в продажу новые фазы почти каждый год, последнюю — в декабре 2025-го. Дома стоят кластерами вокруг газонов и парков, внутри района дорожки для бега и велосипеда.
Это фрихолд, иностранец покупает дом в собственность. Дома здесь стоят дороже 2 млн AED, так что покупка даёт право оформить золотую визу на 10 лет.
Транспорт. Имейте в виду, район рассчитан на жизнь с машиной. Метро рядом нет, до станций Красной линии в районе Даунтауна и Бизнес Бэя минут 15–20 на машине. Дороги здесь новые: RTA проложила в районе около 6 км внутренних дорог с освещением, а в мае 2025 года объявила о новом мосте длиной 700 метров с дороги на Аль Айн в Над Аль Шеба.
Цены на виллы и квартиры в Nad Al Sheba Gardens в 2026 году
Цифры я беру из открытых данных Земельного департамента Дубая (DLD), по реальным сделкам. Те же данные у нас в DXB Radar.
| Сделок с виллами и таунхаусами за 12 месяцев | около 320, из них 98% — на стройке |
| На стройке: дом с 3 спальнями | около 5,4 млн AED |
| Цена за кв. фут, виллы на стройке | около 2 480 AED |
| Сделок с квартирами за 12 месяцев | около 100, из них 93% — на стройке |
| На стройке: квартира 1 / 2 спальни | около 1,6 / 2,1 млн AED |
| Аренда квартир в год: 1 / 2 спальни | 78 / 130 тыс. AED |
| Сервисный сбор: виллы / квартиры | около 4 / 17 AED за кв. фут в год |
Смотрите, почему в таблице нет изменения цен за год. Почти все сделки здесь — покупка у девелопера на стройке, готовых домов на вторичке продаётся пока мало. Сравнивать одни и те же дома год к году просто не на чем. Честную статистику по перепродажам и аренде вилл здесь можно будет считать, когда сдадут больше очередей.
Считаем сервисный сбор. В виллах он около 4 AED за квадратный фут в год. Для дома на 3 000 кв. футов это примерно 12 тыс. AED в год. В квартирах сбор около 17 AED за фут. Для посёлка с парками, спортплощадками и своим клубом это нормальные цифры.
И по цене. На стройке здесь платят около 2 480 AED за фут, в первую очередь за расположение: до Даунтауна около 15 минут, и при этом свой дом с садом. Условия у Meraas обычно такие: 60% платите во время стройки, 40% при передаче ключей.
Инфраструктура
- В районе: по плану Meraas — клуб, амфитеатр, бассейн с волной, теннисные и баскетбольные корты, футбольные поля, площадки для воркаута, парк для собак, общественная ферма, беговые и велодорожки. Часть из них ещё строится.
- Торговый центр: The Grand, свой небольшой молл внутри посёлка. Первую часть магазинов открыли 19 августа 2026 года, вторую — в начале сентября.
- Спорт рядом: гольф-поле The Track Meydan Golf и велодорожка Nad Al Sheba Cycle Path с маршрутами на 4, 6 и 8 км.
- Рядом: ипподром Мейдан. До Дубай Молла и Даунтауна около 16 минут на машине.
Школы рядом с Nad Al Sheba Gardens
Для семей тут удобно, сильных школ вокруг много, большинство в 5–10 минутах на машине. Рейтинги по последним инспекциям KHDA, это школьный регулятор Дубая.
- Bilingual French International School — двуязычная школа с программой IB, «Very Good», около 2,5 км.
- Kent College Dubai — британская программа, «Very Good», около 5 км.
- Hartland International School и North London Collegiate School Dubai в Sobha Hartland — британская программа и IB, «Very Good».
- Kings’ School Nad Al Sheba — британская программа, «Very Good».
- Dunecrest American School — американская программа и IB, «Good», около 5 км.
Очереди и проекты
Район разбит на очереди, которые Meraas строит одну за другой. Здесь таунхаусы с 3 спальнями и виллы от 3 до 7 спален, в поздних фазах дома крупнее.
Первые очереди: фазы 1–3 запускали в 2019–2022 годах, это таунхаусы и виллы на 3–5 спален. Главный подрядчик первой фазы — британская Kier.
На стройке: фаза 4 — 188 таунхаусов и вилл, контракт в мае 2025 года получила Bhatia General Contracting, сдачу ждут в первом квартале 2027 года. Фаза 5 — около 160 домов, от таунхаусов с 3 спальнями до вилл с 7 спальнями. В сентябре 2026 года Meraas подписал контракт на строительство фазы 7.
Процент готовности по каждому проекту, по данным Земельного департамента, можно посмотреть в разделе «Как идёт стройка» в DXB Radar.
Плюсы и минусы Nad Al Sheba Gardens
Я посмотрел обзоры Propsearch и порталов по району и добавил то, что нам говорят клиенты, которые туда смотрели. Картина примерно такая.
Что хвалят:
- До Даунтауна и Бизнес Бэя 15–20 минут, а живёшь в доме с садом.
- Девелопер Meraas, за ним Dubai Holding.
- Много зелени и спорта внутри посёлка: дорожки, корты, поля, бассейн с волной.
- Хорошие школы в 5–10 минутах.
- Свой торговый центр The Grand уже открылся.
На что жалуются:
- Район ещё строится, новые фазы будут идти несколько лет, рядом стройка.
- Метро нет, без машины неудобно.
- Высокий порог входа, дешёвых вариантов здесь практически нет.
- Готовых домов на вторичке мало, выбирать приходится в основном из того, что на стройке.
Мой взгляд
Я считаю Nad Al Sheba Gardens одним из самых интересных семейных районов у центра. Свой дом с садом в 15 минутах от Даунтауна в Дубае найти непросто. Подходит он семьям с детьми, которые хотят тишину и простор и при этом хотят жить недалеко от центра. Хорошие школы рядом, внутри посёлка много спорта и зелени.
Что будет поддерживать спрос дальше. Открылся The Grand, достраиваются клуб и спортивная инфраструктура, в 2027 году должны сдать фазу 4, а по фазе 7 только подписали контракт на стройку. С каждой сданной очередью здесь будет больше жителей, и появится рынок перепродаж и аренды вилл. Если вам не нужно заезжать прямо сейчас, покупка на стройке с оплатой 60/40 — нормальный вариант.
Моя команда может показать реальные сделки по конкретным фазам и сравнить их между собой — оставьте заявку.
Частые вопросы о Nad Al Sheba Gardens
Сколько стоит вилла в Nad Al Sheba Gardens?
По сделкам Земельного департамента дом с 3 спальнями на стройке стоит около 5,4 млн AED, за квадратный фут около 2 480 AED. Виллы с 4–7 спальнями стоят дороже.
Есть ли в Nad Al Sheba Gardens квартиры?
Есть, но немного, около 100 сделок за год, почти все на стройке. Квартира с 1 спальней стоит около 1,6 млн AED, с 2 спальнями — около 2,1 млн. Сдаются они примерно за 78 и 130 тыс. AED в год.
Какой сервисный сбор в Nad Al Sheba Gardens?
В виллах около 4 AED за квадратный фут в год, в квартирах около 17 AED.
Есть ли метро рядом с Nad Al Sheba Gardens?
Нет. До станций Красной линии в районе Даунтауна и Бизнес Бэя минут 15–20 на машине.
Какие школы рядом с Nad Al Sheba Gardens?
Bilingual French International School, Kent College Dubai, Hartland International School, North London Collegiate School и Kings’ School Nad Al Sheba, все с рейтингом KHDA «Very Good».
Все цифры по районам Дубая — в DXB Radar. Это не инвестиционная рекомендация: подробности уточняйте у брокера компании 2088 Real Estate.
Источники: открытые данные Земельного департамента Дубая (data.dubai), сделки по 28.09.2026; Propsearch, Nad Al Sheba Gardens; Propsearch, фаза 4; Propsearch, фаза 5; Propsearch, фаза 1; Propsearch, Nad Al Sheba 1; Propsearch, школы; рейтинги KHDA. Цифры актуальны на сентябрь 2026 года.
