Меня часто спрашивают: «Костя, Таун Сквер — это же далеко? Имеет смысл там покупать?» Далеко или нет, зависит от того, куда вам ездить каждый день. Район большой, спокойный, семейный, и за последний год там прошло около 1 780 сделок с квартирами и ещё около 280 с таунхаусами. Давайте разберёмся: сколько там стоит жильё, сколько оно приносит, что с дорогами и школами, и что пишут сами жители.
КороткоТаун Сквер (Town Square) — фрихолд-комьюнити от Nshama на Аль Кудра Роуд, в районе Dubailand. Готовая студия стоит около 540 тыс. AED, 1 спальня — около 870 тыс. AED, таунхаус с 3 спальнями — около 2,9 млн AED. Годовая аренда — 45 тыс. AED за студию и 64 тыс. за 1 спальню. Чистая доходность 1 спальни после всех расходов — около 5,3% в год, студии — около 6,1%. Цены на квартиры в тех же домах за год выросли на 1,9%, на таунхаусы — на 7%. Метро нет.
Где находится Таун Сквер
Таун Сквер стоит на Аль Кудра Роуд, чуть южнее её пересечения с Эмирейтс Роуд (E611). Соседи — Мира и Мира Оазис, Мудон, The Sustainable City, DAMAC Hills, Arabian Ranches. До Dubai Hills Mall на машине минут 15, до Даунтауна — около 30, если без пробок.
Мастер-девелопер — Nshama, компания, которую в 2014 году основали бывшие топ-менеджеры Emaar. Район запустили в 2015 году. Территория большая, около 750 акров, по плану здесь около 18 000 квартир и 3 500 таунхаусов. Это фрихолд, иностранец покупает жильё в собственность.
Дороги. Главная беда Таун Сквер долго была одна: утром выехать из района. Жители писали, что в час пик на выезд уходило до часа. Сейчас стало заметно лучше. В мае 2025 года RTA открыла новый выезд из района прямо на Эмирейтс Роуд. В феврале 2026 года на Аль Кудра Роуд открыли первые мосты большого проекта RTA по реконструкции этой дороги, работы там продолжаются. А в августе 2026 года добавили ещё один въезд в район со стороны Аль Ялайис 2, разворот и дополнительный въезд с Эмирейтс Роуд.
Метро. Метро рядом нет. Ближайшие станции Красной линии в 20–30 минутах на машине. Nshama пускает для жителей шаттл до станции Equiti, записаться на него можно через портал Nshama Connect. По территории ходит и автобус RTA.
Цены и доходность в Таун Сквер в 2026 году
Цифры я беру не из объявлений, а из открытых данных Земельного департамента Дубая (DLD). Те же данные у нас в DXB Radar.
| Сделок с квартирами за 12 месяцев | около 1 780, из них 62% — на стройке |
| Готовая квартира: студия / 1 / 2 / 3 спальни | около 0,54 / 0,87 / 1,35 / 1,94 млн AED |
| На стройке: 1 / 2 / 3 спальни | около 1,12 / 1,6 / 2,47 млн AED |
| Аренда в год: студия / 1 / 2 / 3 спальни | 45 / 64 / 90 / 127 тыс. AED |
| Изменение цен на квартиры за год в тех же домах | +1,9% (за последние три месяца −0,4%) |
| Аренда квартир за год | без изменений |
| Сервисный сбор, квартиры | около 19,4 AED за кв. фут в год |
| Таунхаусы: сделок за 12 месяцев | около 280, все готовые |
| Таунхаусы: 3 / 4 спальни | около 2,86 / 3,46 млн AED, за год +7% |
| Сервисный сбор, таунхаусы | около 4 AED за кв. фут в год |
Считаем. Готовая 1 спальня стоит около 870 тыс. AED и сдаётся примерно за 64 тыс. в год. Это 7,4% грязными. Вычитаем сервисный сбор, закладываем 5% на простой и мелкий ремонт, добавляем 6% расходов на покупку. Остаётся около 5,3% в год. Студия даёт ещё больше, около 6,1% чистыми. Для Дубая это хорошие цифры.
Цены на квартиры за год подросли на 1,9%, а таунхаусы подорожали на 7%. За последние три месяца квартиры стоят практически на месте, минус 0,4%.
Имейте в виду, 1 спальня на стройке в Таун Сквер сейчас стоит примерно на 30% дороже готовой, 2 спальни — на 18%. Если вы покупаете под сдачу, готовая квартира начинает приносить деньги сразу и обходится дешевле на входе.
Инфраструктура
- Парки: около 154 000 кв. м парков и зелёных зон. В центральном парке карусель, детские площадки, водная площадка для детей, скейт-парк, парк для собак. Есть серф-симулятор Wave Rider, теннисные и паддл-корты, беговая и велодорожка.
- Магазины: Spinneys, Carrefour Market, Choithrams. Ещё один Spinneys — в соседнем Mira Town Centre.
- Кафе и рестораны: их в районе несколько десятков, например Nando’s, Five Guys, Starbucks.
- Медицина: в районе есть клиники и аптеки Life, Bin Sina и Aster, большинство клиник работают до 21–22 часов.
- Моллы: большого молла в районе нет. Ближайший крупный — Dubai Hills Mall, минут 15 на машине.
Школы рядом с Таун Сквер
Для семей с детьми тут за последние два года стало заметно лучше. Прямо рядом открылись две новые школы, а в соседнем Arabian Ranches есть сильные школы с хорошей историей. Рейтинги привожу по последним инспекциям KHDA, это школьный регулятор Дубая.
- Dubai International Academy Town Square — международная программа, прямо в районе. Открылась в 2026/27 учебном году, пока с Pre-KG до 8 класса, дальше будет расти до 12-го. Рейтинга KHDA пока нет, школа новая. Другие кампусы DIA имеют «Outstanding» и «Very Good».
- Dubai British School Mira — британская программа, на Аль Кудра Роуд, рядом с Таун Сквер. Открылась в августе 2025 года, рейтинга KHDA пока нет.
- Jumeirah English Speaking School Arabian Ranches — британская программа и IB, «Outstanding».
- Ranches Primary School — британская начальная школа, «Very Good».
- Jebel Ali School — британская программа, «Very Good», около 12 минут на машине после открытия нового выезда на Эмирейтс Роуд.
- Fairgreen International School в The Sustainable City — программа IB, «Good».
Дома и проекты
Готовые квартиры: Zahra и Zahra Breeze, Safi, Una, Rawda, Warda, Jenna, Hayat Boulevard. Из недавно сданных — The Regent, The Diplomat, Ascot Residences, Liva.
Готовые таунхаусы: например, Hayat и Safi.
На стройке: Elaya, Fia и Ora от Nshama со сдачей по плану осенью 2026 года, Haya on the Park, Savannah, Berkshire Park, Hillcrest и The Baltimore — в 2027 году, Alton — в 2028 году. У ещё нескольких проектов, например Camden, The Mayfair и Grove on the Park, сроки сдачи пока не объявлены.
Если хотите посмотреть, как продвигается конкретный проект, зайдите в раздел «Как идёт стройка» в DXB Radar. Там процент готовности по данным Земельного департамента, а не со слов застройщика.
Плюсы и минусы Таун Сквер
Я почитал, что пишут жители в обзорах Bayut, Property Finder и Gulf News, плюс то, что нам говорят клиенты. Картина такая.
Что хвалят:
- Тихо, спокойно, много семей с детьми.
- Огромный парк и много зелени, есть где гулять и заниматься спортом.
- Всё нужное для жизни внутри района: супермаркеты, кафе, клиники.
- Жильё доступнее, чем во многих соседних районах.
- Появились школы прямо рядом с домом.
На что жалуются:
- Метро нет, без машины неудобно.
- Утром в учебные дни пробки на выездах, хотя с новыми выездами стало легче.
- Район ещё строится, есть шум и пыль.
- Большого молла в районе нет, за ним ездят в Dubai Hills Mall.
Мой взгляд
Таун Сквер я считаю одним из самых понятных районов для семей, которые хотят жить в Дубае без переплаты за центр. Здесь продуманный мастер-план одного девелопера, большой парк, свои магазины и кафе, а теперь и школы рядом с домом. Студии и 1 спальни подойдут молодым парам, квартиры побольше и таунхаусы — семьям. Доходность по готовым квартирам хорошая, около 5,3% чистыми за 1 спальню.
Район продолжает меняться. RTA расширяет Аль Кудра Роуд и уже открыла новые выезды, так что главная проблема Таун Сквер, дорога утром, постепенно уходит. DIA Town Square будет постепенно расти до 12 класса, DBS Mira уже набирает средние классы, так что семьям с детьми здесь можно спокойно планировать учёбу надолго. Единственное, что я бы учитывал: в 2026–2028 годах сдадут немало новых домов. Поэтому под сдачу я бы выбирал готовую квартиру в доме с хорошей управляющей компанией.
Моя команда может показать реальные сделки и аренду по конкретным домам и таунхаусам в Таун Сквер — оставьте заявку.
Частые вопросы о Таун Сквер
Сколько стоит квартира в Таун Сквер?
По сделкам Земельного департамента готовая студия стоит около 540 тыс. AED, 1 спальня около 870 тыс. AED, 2 спальни около 1,35 млн AED. Таунхаус с 3 спальнями — около 2,9 млн AED.
Какая доходность от аренды в Таун Сквер?
1 спальня сдаётся примерно за 64 тыс. AED в год. Это около 7,4% грязными и около 5,3% чистыми, если вычесть сервисный сбор, простой и расходы на покупку. У студий около 6,1% чистыми.
Есть ли в Таун Сквер метро?
Нет. Ближайшие станции Красной линии в 20–30 минутах на машине. Для жителей есть шаттл Nshama до станции Equiti.
Какие школы есть в Таун Сквер и рядом?
В самом районе в 2026 году открылась Dubai International Academy Town Square, рядом на Аль Кудра Роуд — Dubai British School Mira с 2025 года. В соседнем Arabian Ranches — JESS с рейтингом KHDA «Outstanding» и Ranches Primary School с рейтингом «Very Good».
Таун Сквер или JVC — что выбрать?
JVC ближе к Марине и Аль Барше, домов там больше, и выбор квартир шире. Таун Сквер дальше от центра, но это одно спланированное комьюнити с большим парком, школами и таунхаусами. Для семьи я бы смотрел Таун Сквер, под сдачу работают оба района, решает конкретный дом.
Все цифры по районам Дубая — в DXB Radar. Это не инвестиционная рекомендация: подробности уточняйте у брокера компании 2088 Real Estate.
Источники: открытые данные Земельного департамента Дубая (data.dubai), сделки по 28.09.2026; Propsearch; Propsearch, дома и сроки; Bayut; MyBayut; Property Finder; Gulf News, отзывы жителей; Khaleej Times, выезд на E611; Dubai Media Office, Аль Кудра Роуд; Gulf News, новый въезд, август 2026; Nshama, шаттл; WhichSchoolAdvisor, DIA Town Square; WhichSchoolAdvisor, DBS Mira; рейтинги KHDA. Цифры актуальны на сентябрь 2026 года.
