Королевство утвердило радикальную реформу рынка жилья – новый закон о праве владения недвижимостью для иностранцев заработает с января 2026 года. Документ принят в июле 2025-го и открывает доступ к саудовской собственности физическим лицам, компаниям, фондам и даже дипломатическим миссиям. Регулятор рынка недвижимости REGA должен опубликовать детальную географическую карту разрешённых зон до конца года, но уже сейчас ясно – это крупнейшее изменение правил игры в регионе за последние десять лет.
Кто получает право покупать и какие форматы владения будут доступны
Закон охватывает широкий круг покупателей. Право владеть недвижимостью получают иностранные физические лица независимо от статуса резидентства, иностранные компании любых юрисдикций, инвестиционные фонды и SPV-структуры с иностранным участием, саудовские компании с иностранными акционерами в капитале, дипломатические миссии и международные организации по принципу взаимности, а также зарегистрированные иностранные некоммерческие организации. Разрешённые форматы собственности включают три категории:
- Полное право собственности на землю и здания
- Право пользования (usufruct) с возможностью извлечения доходов
- Сервитуты и другие вещные права, зарегистрированные в реестре
Все сделки проходят через обязательную регистрацию в государственном реестре недвижимости. Закон синхронизирован с программой Premium Residency – саудовской золотой визой, порог входа для которой остаётся на уровне 4 миллионов риалов, что эквивалентно примерно 1,1 миллиона долларов. Параллельно документ учитывает специальные правила владения недвижимостью для граждан стран Персидского залива, входящих в GCC.
Read also: Саудовская Аравия впервые разрешает иностранцам владеть недвижимостью.
География покупок и что будет с Меккой и Мединой?
До января 2026 года иностранцам доступны только пилотные проекты – их около десятка по всей стране. После вступления закона в силу география расширится, но конкретные границы определит отдельный документ Geographic Scope Document от регулятора REGA. Его ожидают в первые недели нового года.
Из того, что уже подтверждено властями:
- Эр-Рияд и Джидда – владение разрешено в определённых районах и зонах развития
- Мекка и Медина – доступ только для мусульман при соблюдении религиозных и административных требований
- Остальные регионы – войдут в отдельную карту с указанием допустимых форматов и лимитов
REGA обещает раскрыть детали по каждой зоне, включая максимальные проценты владения в кондоминиумах или коммерческих зданиях, допустимые типы недвижимости, сроки владения и возможные ограничения на перепродажу. Эксперты ожидают, что регулятор будет действовать осторожно, чтобы избежать резкого роста цен и социального недовольства среди местного населения. Реформа вызвала живой интерес у инвесторов, которые параллельно отслеживают новости и обновления рынка недвижимости Дубая сегодня – соседний эмират остаётся главным бенчмарком для саудовских властей. Дубай уже прошёл путь от закрытого рынка до одного из самых ликвидных в регионе, и Эр-Рияд явно берёт с него пример, адаптируя модель под местные условия.
Зачем Саудовской Аравии открывать рынок и что это даст экономике
Власти Королевства связывают реформу с несколькими стратегическими целями. Привлечение иностранных инвестиций в строительный сектор и городское развитие стоит на первом месте – страна планирует масштабные мегапроекты вроде NEOM и нуждается в частном капитале. Удержание квалифицированных иностранных специалистов через возможность владеть жильём вместо аренды также входит в приоритеты, поскольку программа Vision 2030 требует притока талантов в технологические и финансовые секторы. Рост предложения жилья за счёт активизации девелоперов и инвесторов должен снизить давление на локальный рынок, где спрос превышает предложение в крупных городах.
Вклад в ВВП через строительство, сервисное обслуживание и налоговые поступления рассматривается как долгосрочный эффект реформы. Повышение качества городской среды и инфраструктуры благодаря притоку средств в девелопмент завершает список официальных целей. Закон встраивается в более широкий контекст либерализации саудовской экономики. За последние три года Королевство упростило визовый режим, запустило туристические визы, разрешило женщинам водить автомобили и владеть бизнесом без опекунов. Открытие рынка недвижимости – логичное продолжение этой политики, хотя темпы реформ вызывают вопросы у консервативной части общества.
Read also: Диалог о технологиях и инвестициях на комиссии ОАЭ–Казахстан.
Как новые правила соотносятся с рынками соседних стран и что нужно знать инвесторам перед покупкой?
Саудовская Аравия движется по траектории, которую уже прошли Дубай и Катар. ОАЭ открыли freehold-зоны ещё в начале 2000-х, что превратило Дубай в магнит для международного капитала. Катар последовал этому примеру перед чемпионатом мира по футболу, разрешив иностранцам владеть собственностью в определённых районах Дохи. Теперь очередь Эр-Рияда и Джидды. Разница в том, что саудовский рынок крупнее по населению и территории, а значит, потенциал для роста существенно выше. При этом местные банки пока не торопятся предлагать иностранцам доступные кредиты – программы по типу ипотеки в Дубае для нерезидентов здесь ещё не развиты.
Большинство сделок, вероятно, будут проходить за наличные или через международное финансирование, что ограничивает круг покупателей состоятельными инвесторами. Юристы и финансовые консультанты отмечают, что правовая инфраструктура Саудовской Аравии требует тщательной проверки перед сделками. В отличие от Дубая, где процедуры отработаны десятилетиями, саудовская система регистрации прав собственности только выстраивается под новые реалии. Риски связаны с непрозрачностью земельных реестров в некоторых регионах, бюрократическими задержками и возможными изменениями правил в переходный период.
Закон вступает в силу в январе, но детали появятся позже. REGA должен опубликовать:
- Конкретные улицы и районы, где разрешена покупка
- Максимальные доли владения в многоквартирных и коммерческих объектах
- Допустимые типы недвижимости по категориям (жилая, коммерческая, земля)
- Сроки владения и условия перепродажи
- Специальные ограничения для чувствительных зон
До выхода этих документов покупка остаётся возможной только в пилотных проектах, список которых ограничен и не публикуется широко, в связи с чем инвесторам рекомендуют дождаться официальной карты зон, чтобы избежать юридических проблем. Переходный период продлится минимум полгода – именно столько потребуется регистрационным органам для настройки процедур под новый поток заявок, поэтому эксперты советуют входить в рынок с юридическим сопровождением и проверкой всех документов через местных адвокатов, знакомых с земельным законодательством и практикой REGA. Саудовская Аравия системно открывает рынок, готовит юридическую инфраструктуру под массовый иностранный капитал и стремится повторить успех Дубая в привлечении глобальных инвесторов. Для покупателей это шанс зайти до разогрева цен, но только при условии тщательной проверки зон, форматов владения и соблюдения всех регистрационных требований
